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交房違約金按每日萬分之二至萬分之五計(jì)算。分析如下：

1、違約金的數(shù)額可以由當(dāng)事人根據(jù)違約情況約定；

2、也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。合同違約金上限是不超過實(shí)際損失的30％。但是如果過高或者過低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。

一、逾期交房糾紛的處理方法具體如下：

1、購房者可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行催告，責(zé)令其在一定期限內(nèi)交房；

2、如果開發(fā)商還不能交付，購房者可以要求退房并賠償損失。

二、交房違約金起訴的時(shí)間限制具體如下：

1、如果房屋具備法定交付條件，從合同約定的交房時(shí)間開始起算；

2、如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算，訴訟時(shí)效為三年。

總之，合同違約金上限是不超過實(shí)際損失的30％。但是如果過高或者過低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。交房違約金依照相關(guān)法律規(guī)定其起訴時(shí)間限制。有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

延長(zhǎng)交房違約金條款

（一）關(guān)于違約金的規(guī)定

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。它從合同當(dāng)事人地位平等及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

對(duì)于違約金的補(bǔ)償性原則，1971年美國俄勒岡州最高法院審理的哈蒂訴白伊案是個(gè)很好的說明。該案中原告作為農(nóng)場(chǎng)主請(qǐng)被告打水井，約定1967年4月1日完工，每延遲一天付50美元的損失賠償，被告超過21天才完工。訴訟中，被告提出證據(jù)證明這口井遲至6月才需啟用澆灌。法院據(jù)此判決該違約金條款不得強(qiáng)制執(zhí)行?？梢?，就遲延履行約定的違約金在沒有任何損失的情況下，甚至可將約定的違約金調(diào)整為零，不予賠償。

（二）延期交房引致的買方損失

按照每日萬分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每月違約金為房地產(chǎn)價(jià)款的1．5％，對(duì)照我國目前銀行貸款利息月息0．465％，約定的違約金是銀行貸款利息的三倍多，也大大高于該房屋的實(shí)際租金，根據(jù)違約賠償?shù)难a(bǔ)償性原則，顯然存在約定違約金過高的情形。

至于對(duì)過高違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整到什么程度，法律并無明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實(shí)踐中有將過高的延期交房違約金調(diào)整為按貸款利息的，也有調(diào)整為每日萬分之三的。若參照最高人民法院《解釋（二）》（草案）關(guān)于以超過實(shí)際損失30％作為＂過分高于＂的標(biāo)準(zhǔn)，則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認(rèn)為，從審判實(shí)踐出發(fā)考慮到此類糾紛所引發(fā)的社會(huì)成本參考中國人民銀行關(guān)于逾期貸款滯納金的規(guī)定，目前將過高的延期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬分之二點(diǎn)一，似乎不失為一種較為合理可行的調(diào)整程度。

（三）可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其它損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來深圳準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方將受到可預(yù)見規(guī)則的限制，即違約方賠償?shù)膿p失不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因此，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)＂可預(yù)見的＂而不是＂過分的遠(yuǎn)隔＂。筆者整理出影響法院決定可預(yù)見范圍的事實(shí)包括如下情況：違約人的身份、原告的身份、對(duì)特別情事的實(shí)際了解、商品的性質(zhì)和用途、受害人支付的對(duì)價(jià)大小等。本文對(duì)此不展開分析，僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對(duì)此一一了解，從＂通情達(dá)理人＂角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。

《中華人民共和國民法典》第七百四十七條租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。但是，承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。