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土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。解讀：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)規(guī)定納稅人下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。納稅人符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過8

筆者在多年的稅收工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種手段偷稅的問題確實(shí)在一定范圍內(nèi)存在，但有很多案件是因?yàn)槠髽I(yè)對政策的不理解或理解有偏差而導(dǎo)致少繳稅款，并非有意識偷稅。為此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收及其會計核算中存在的問題進(jìn)行歸納分析，以期達(dá)到幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險的目的。銷售收入確認(rèn)方面應(yīng)注意的問題1.價外收費(fèi)、購房違約金、購房戶“更名費(fèi)”等未確認(rèn)銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費(fèi)、燃?xì)夤艿莱跹b費(fèi)、購房違約金、購房戶“更名費(fèi)”等價外費(fèi)用，作為“代收代付”款項(xiàng)核算;有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經(jīng)理個人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。2.購房定金、購房首付款等預(yù)收房款，確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購房定金，因未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，公司采取“個人借款”形式入賬或不入賬，導(dǎo)致企業(yè)未及時申報營業(yè)稅。3.“以物易物”、“以房抵債”銷售方式營業(yè)稅入

一、租金收入的所得稅處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)(以下簡稱“通知”)對提前收取租金的情形進(jìn)行了重新規(guī)定：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《條例》第9條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場所、且采取據(jù)實(shí)申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。按上述規(guī)定分析，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。《條例》第19條規(guī)定，企業(yè)取得的租金收入，要按合同上約定的應(yīng)收租金的時間來計繳企業(yè)所得稅。另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號)中也做出補(bǔ)充規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》實(shí)施前已

不存在。確認(rèn)之訴屬于形成權(quán)，并不是請求權(quán)，不適用訴訟時效的有關(guān)法律規(guī)定，所以并沒有相應(yīng)的訴訟時效。確認(rèn)之訴是指原告請求人民法院確認(rèn)自己與被告之間存在或不存在某種法律關(guān)系存在或不存在的請求，就是要求確認(rèn)權(quán)利關(guān)系或法律關(guān)系之訴，承認(rèn)這種請求的判決。確認(rèn)婚姻無效屬于確認(rèn)之訴嗎確認(rèn)婚姻無效是否屬于確認(rèn)之訴在民事訴訟上的確認(rèn)之訴是不需要被告的，直間請求法院確認(rèn)存在夫妻關(guān)系即可，如果涉及其他糾紛，可以另案起訴。故確認(rèn)婚姻無效是屬于確認(rèn)之訴。無效婚姻不發(fā)生合法婚姻的效力，但婚姻關(guān)系的存續(xù)與人身密切相關(guān)，涉及當(dāng)事人及其子女的切身利益，因而對其認(rèn)定須經(jīng)法定程序。在我國，無效婚姻通過司法程序予以確認(rèn)。在依司法程序確認(rèn)婚姻的效力時，婚姻當(dāng)事人、有利害關(guān)系的第三人包括單位均有權(quán)就已經(jīng)辦理結(jié)婚登記的婚姻提起確認(rèn)之訴。人民法院對此應(yīng)當(dāng)依法作出判決，不得適用調(diào)解。有關(guān)婚姻效力的判決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力，不得上訴。但涉

第一，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用．本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。第二，《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條關(guān)于租金收入確認(rèn)問題，根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)．其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。第三，對于租賃服務(wù)費(fèi)收入，我司作為有形動產(chǎn)租賃收入按17％的稅率全額

一、核實(shí)房本弄清房屋的所有權(quán)是不真實(shí)可靠，房本是不是真的，房本要是假的，定金就泡湯啦。二、確認(rèn)房主一定要驗(yàn)明正身，嚴(yán)防賣房騙子。最好是看看房主的身份證以及結(jié)婚證等證件。確認(rèn)是房主本人在賣房。三、核實(shí)產(chǎn)權(quán)房子的產(chǎn)權(quán)上寫的所有人，都要同意賣房才行，若有一人不同意，交了定金也白搭?？梢匀ソㄎ椴楫a(chǎn)權(quán)歸屬，房本、房主、產(chǎn)權(quán)人一目了然。當(dāng)然這個需要房主的配合。四、檢查產(chǎn)權(quán)有無瑕疵看看房子有沒有債務(wù)糾紛，是否被查封。是否可以上市交易，如果被查封或抵押，都是不可以買賣的房子。五、核實(shí)面積房本上的面積跟實(shí)際建筑面積一樣嗎?拿著尺子量一量心里才有數(shù)。六、落實(shí)細(xì)節(jié)①所談的交易價，是單獨(dú)房子的價格還是包括車位及贈送家具;②如果包含車位，務(wù)必注明車位號;③如果是教育地產(chǎn)，注明是否屬于某學(xué)校片區(qū)，名額有無被占用;④房產(chǎn)證真假與產(chǎn)權(quán)瑕疵可以通過房屋核驗(yàn)來驗(yàn)明;⑤定金不要讓中介代收，不要超過總房款的20%，不要超過50

【租賃合同糾紛】當(dāng)前認(rèn)定租賃合同案件違約金的問題違約金作為租賃合同雙方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，直接源于雙方當(dāng)事人在合同中的約定，是違約當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任的必然結(jié)果。近年來，出租人與承租人之間合同約定的違約金進(jìn)入了無原則時期，認(rèn)定租賃合同案件違約金矛盾較為集中，問題較為突出，出現(xiàn)了以下問題：1、認(rèn)定當(dāng)事人約定的滯納金性質(zhì)為違約金由于受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在約定違約金時，往往會采用滯納金來表述，這就需要法官對滯納金有所認(rèn)識。但是，有這樣一起案件，法官認(rèn)定：雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實(shí)際情況來看仍然過高，依法應(yīng)予調(diào)整。1因而較違約金兼有懲罰性而言，此認(rèn)定使違約金的性質(zhì)發(fā)生了根本的變化。所謂滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，向繳款人征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng)。屬于行政法調(diào)整范圍，具有法定

人為減少營業(yè)收入使企業(yè)應(yīng)納稅額減少，是企業(yè)逃避營業(yè)稅和所得稅的常見手段，納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報等構(gòu)成逃稅罪。利用預(yù)付賬款為業(yè)務(wù)往來搭橋、作回收站，隱匿收入、私設(shè)小金庫或私分1、利用預(yù)付賬款為業(yè)務(wù)往來搭橋。按規(guī)定，企業(yè)的預(yù)付款業(yè)務(wù)必須以有效合法的購銷合同為基礎(chǔ)，而實(shí)際工作中有的企業(yè)的預(yù)付款業(yè)務(wù)根本無對應(yīng)的合同，而是利用預(yù)付款這一中轉(zhuǎn)站往來搭橋，為他人進(jìn)行非法結(jié)算，將所得回扣或傭金據(jù)為己有；或利用該業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移資金，隱匿收入、私設(shè)小金庫或私分。2、預(yù)付賬款成為某些企業(yè)的回收站。有的企業(yè)預(yù)付賬款賬戶起回收站的作用，企業(yè)銷售商品，不確定收入，而是暫時存放在預(yù)付賬款賬戶中作為預(yù)付款，日后，再作相反會計分錄，視同退款。其后果就是企業(yè)隱匿收入、偷逃稅收?！吨腥A人民共和國刑法》第二百零一條納稅人

(一)股息、紅利等權(quán)益性投資收益的確認(rèn)。稅法上，股息、紅利等權(quán)益性投資收益，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，按照被投資方做出利潤分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也說是說，稅法不承認(rèn)會計上按權(quán)益法核算的投資收益，被投資企業(yè)的利潤分配日也就是投資方權(quán)益性投資收益的確認(rèn)日。因此，被投資方實(shí)現(xiàn)凈利潤時，按投資方確認(rèn)的投資收益調(diào)減所得，反之調(diào)增;被投資方宣告分配利潤時，按投資方?jīng)_減的投資成本調(diào)增投資收益，同時從免稅收入角度再調(diào)減相同金額的所得。例如，A公司分別購入甲、乙企業(yè)各25%的股權(quán)，采取權(quán)益法核算。假設(shè)A公司2013年利潤總額為100萬元，甲企業(yè)2013實(shí)現(xiàn)利潤100萬元，乙企業(yè)虧損60萬元，甲企業(yè)宣布分配2012年度利潤共計88萬元，A公司可分得22萬元。會計上，A公司確認(rèn)投資甲企業(yè)取得投資收益25萬元(100×25%)，確認(rèn)投資乙企業(yè)應(yīng)分擔(dān)的投資損失15萬元(60×25%)，并計入當(dāng)年

房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入是否國稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定的3個條件滿足之一就可以結(jié)轉(zhuǎn)?與項(xiàng)目是否完工有聯(lián)系嗎?項(xiàng)目完工應(yīng)該以什么為依據(jù)?在實(shí)際操作中以哪個條件作為結(jié)轉(zhuǎn)收入的標(biāo)準(zhǔn)比較好?【解答】《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。一般情況下，只有開發(fā)產(chǎn)品完工后才可以竣工驗(yàn)收辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第78號)第三條規(guī)定“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案管理工

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱企業(yè)所得稅法)及《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(以下簡稱實(shí)施條例)規(guī)定的原則和精神，現(xiàn)對確認(rèn)企業(yè)所得稅收入的若干問題通知如下：一、除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。(一)企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制;3.收入的金額能夠可靠地計量;4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。(二)符合上款收入確認(rèn)條件，采取下列商品銷售方式的，應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時間：1.銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續(xù)時確認(rèn)收入。2.銷售商品采取預(yù)收款方式的

人為減少營業(yè)收入使企業(yè)應(yīng)納稅額減少，是企業(yè)逃避營業(yè)稅和所得稅的常見手段，納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報等構(gòu)成逃稅罪。一、偷稅漏稅20萬的法律責(zé)任是怎樣的偷稅漏稅20萬的法律責(zé)任是，追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！抖愂照魇展芾矸ā返诹龡l納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收

股權(quán)確認(rèn)糾紛包括以下情形：1、轉(zhuǎn)讓股權(quán)時就股權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛；2、代持股份所產(chǎn)生的股權(quán)糾紛；3、對股權(quán)比例存在異議而產(chǎn)生的糾紛；4、股權(quán)確認(rèn)糾紛包括的其他法定情形。一、退股協(xié)議怎么寫退股協(xié)議應(yīng)當(dāng)寫明以下內(nèi)容：1、該協(xié)議是在友好協(xié)商，誠實(shí)信用的原則下達(dá)成的；2、協(xié)議的雙方當(dāng)事人相關(guān)信息；3、雙方因此產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)；4、違約責(zé)任的約定條款；5、適用法律及爭議解決。股東退股即退出公司，指在公司存續(xù)期間，股東基于特定事由，收回其所持股權(quán)的價值，從而絕對喪失其社員地位的制度。二、持股多少能進(jìn)入董事會進(jìn)入董事會跟持股份額的多少是沒有必然關(guān)系的。因?yàn)榉刹]有規(guī)定必須具有持股份額才可以進(jìn)入董事會，而董事會的成員包括職工代表董事，是由職工代表大會、職工大會等選舉產(chǎn)生的，而股東董事是由股東會或股東大會選舉產(chǎn)生的，只要經(jīng)選舉，就能進(jìn)入董事會。因此只要經(jīng)過選舉，那么股東就可以進(jìn)入董事會，并不需要持股。三、公司

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔1994〕020號)規(guī)定，“個人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費(fèi)免征個人所得稅?！倍鴮Υ沾U稅款和委托代征稅款取得的手續(xù)費(fèi)是否免稅，目前國家沒有明確的文件規(guī)定。為此應(yīng)當(dāng)考慮以下三個問題。(一)個人所得稅應(yīng)當(dāng)有明確的應(yīng)稅項(xiàng)目，無法確定應(yīng)稅項(xiàng)目的實(shí)際就是非應(yīng)稅收入。比如，“三代”單位取得的手續(xù)費(fèi)獎勵給個人的部分應(yīng)當(dāng)可認(rèn)定為工資性獎勵收入，屬于“工資、薪金所得”應(yīng)稅項(xiàng)目，如果存在“三代”個人(按民法規(guī)定，個人即是自然人)的話，如家庭雇請的保姆工資、薪金達(dá)到納稅標(biāo)準(zhǔn)的，由支付者個人代扣代繳。那么這個時候，這個人拿到的扣繳手續(xù)費(fèi)是個人所得稅的什么應(yīng)稅項(xiàng)目收入呢?-實(shí)施條例第八條規(guī)定“個人取得的所得，難以界定應(yīng)納稅所得項(xiàng)目的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”，但其前提必須是明確存在某種應(yīng)稅項(xiàng)目，如果根本不屬于個人所得稅法的應(yīng)稅項(xiàng)目