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由于二手房交易中有很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例，而國家并未強制要求中介公司使用法定文本，允許房產(chǎn)中介公司與委托方自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托協(xié)議及合同或中介公司自行制定格式的居間協(xié)議及合同。而對于格式的使用要求，應(yīng)在其使用所在

區(qū)域的工商局進行備案，在備案時工商局會對相關(guān)條款進行審核，經(jīng)過備案的協(xié)議及合同基本上能保障消費者的合法權(quán)益。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時應(yīng)特別注意重要條款（如付款方式、付款途徑、違約責任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等），最好是讓律師或信得過的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人幫忙把關(guān)。

一、建筑工程合同的簽訂流程

1、公司合同預算部嚴格按照招標文件相關(guān)條款、參照建設(shè)部印制的示范文本起草建筑安裝施工合同，參與合同談判，組織會簽；參加對合同履行的評價。

2、合同預算部負責合同的商務(wù)條款，確認待簽合同與審批調(diào)整建議的一致性；

3、工程部負責審核工程合同的各項技術(shù)條款；

4、物質(zhì)采購部負責審核工程合同的各種材料（設(shè)備）采購與供應(yīng)條款。

5、財務(wù)部審核合同付款、發(fā)票納稅等相關(guān)財務(wù)有關(guān)條款。

6、法律顧問負責分析判斷合同風險、與法律相關(guān)內(nèi)容的相關(guān)條款。

7、主管領(lǐng)導負責合同整體審核。

8、總經(jīng)理審定批準。

（一）、合同預算部負責合同的起草、談判和組織會簽。合同應(yīng)做到內(nèi)容合法、條款齊全、文字清楚、表述規(guī)范、權(quán)利義務(wù)和違約責任明確、期限和數(shù)字準確，應(yīng)包括：

1、合同名稱；

2、甲乙方名稱及地址，經(jīng)辦人聯(lián)系電話；

3、甲乙方法定代表人或其合法代理人簽字、合同專用章；

4、合同簽訂日期；5、標的（內(nèi)容）；6、數(shù)量、質(zhì)量；

7、價款或酬金（工程計價方法、工程款支付方式）；

8、履約方式、地點、費用的承擔；

9、違約責任（甲乙方權(quán)利和義務(wù)）；

10、生效、失效條件；

11、爭議解決的方法；

12、合同的份數(shù)及附件；

13、保密條款（視合同性質(zhì)需要）；

14、質(zhì)量保修協(xié)議書；

15、安全協(xié)議書；

16、廉政協(xié)議書。

合同預算部填寫《合同審批單》、合同摘要并附合同文本，合同業(yè)務(wù)單位（施工單位）營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)資質(zhì)復印件加蓋公章，法定代理人授權(quán)委托書原件，按權(quán)限審核報批；

合同審批原則上應(yīng)按順序依次執(zhí)行，遇特殊情況下可臨時調(diào)整次序，但必須征得次序變動影響的下一會簽人的同意。

（二）、各部門合同審核的重點如下：

1、合同預算部審核合同文字和結(jié)構(gòu)、價款及價款調(diào)整（投標文件的經(jīng)濟標或項目價款計算書作為合同附件）、合同款支付、變更、簽證、結(jié)算、獎懲等與項目成本有關(guān)的條款；

2、工程部門審核合同的工作范圍、雙方權(quán)利義務(wù)、技術(shù)、工期、進度、質(zhì)量、保修等條款；

3、物質(zhì)采購部審核材料（設(shè)備）的采購與供應(yīng)的型號、數(shù)量、達到時間、裝卸貨責任、質(zhì)量保證金等條款。

4、財務(wù)部審核簽約公司名稱、合同價款支付方式、發(fā)票形式、代扣代繳等與財務(wù)核算和納稅有關(guān)的條款；

5、法律部門（或法律顧問）分析判斷合同風險、與法律相關(guān)的內(nèi)容，包括但不限于：變更、解除、違約、索賠、不可抗力、訴訟等條款；

6、主管領(lǐng)導對合同及以上部門的意見進行整體審核；7、總經(jīng)理整體審核。

（三）、合同的簽署、蓋章和執(zhí)行

1、合同原則上由對方先簽字蓋章；

合同按照規(guī)定審批順序全部完成后，由合同預算部按照審批意見和即將最終簽字、蓋章的合同文本對照，有添加或需要修改的及時更正，確認無誤后，按照公司印章使用管理規(guī)定辦理簽字蓋章手續(xù)；

2、合同存檔、備案：合同簽訂一周內(nèi)，合同正本原件及副本原件全部交行政辦公室存檔，合同副本復印件交合同預算部、工程部、物資采購部、財務(wù)部、及合

同執(zhí)行部門留存使用；合同原件嚴禁外借（項目報建、報批除外）。

3、合同執(zhí)行部門在合同履行過程中應(yīng)注意：涉及工期、造價、質(zhì)量的決定應(yīng)以書面形式記錄和確認。涉及雙方往來函件，如以公司名義發(fā)出時應(yīng)以法律規(guī)定的有效方式發(fā)送，并要求對方簽收并保留發(fā)出的憑證。

4、合同執(zhí)行過程中，合同預算部應(yīng)及時對合同履行情況進行監(jiān)督檢查，并定期對合同執(zhí)行情況進行分析，做到心中有數(shù)；

5、原則上公司不辦理先施工后補合同的程序。

（四）、合同變更、轉(zhuǎn)讓及解除

1、合同變更、轉(zhuǎn)讓及解除必須采用書面形式；

2、變更合同范圍和付款條件、轉(zhuǎn)讓合同義務(wù)、解除合同的應(yīng)采用補充合同的形式；

3、變更、轉(zhuǎn)讓或解除后合同，執(zhí)行部門應(yīng)在一周內(nèi)完成修改、存檔和通知，方式和范圍同合同存檔、備案的相關(guān)規(guī)定。各部門應(yīng)對原合同文本進行標示，以免錯誤的執(zhí)行原合同。

二、居間費用具體的付款時間及違約責任標準都應(yīng)在合同中體現(xiàn)

在有的案例中，委托人在居間合同中已約定了居間費用具體的付款時間及違約責任標準，但居間人向委托人口頭承諾中介費可在房屋買賣合同履行完畢后或合同履行的某一階段交付，以及解決第三點建議中所述問題時支付，其后，居間人卻起訴要求委托人承擔逾期支付中介費的責任。法院在委托人無證據(jù)證明居間人口頭承諾過變更具體條款時，只能支持居間人的訴求。

委托人由此造成的損失幾乎會相當于雙倍支付中介服務(wù)。理由是中介公司所出具的格式條款均約定房屋買賣的當事人，在中介公司的促成下，買賣雙方同意在簽約日或某一時間內(nèi)支付該中介服務(wù)費，逾期支付的應(yīng)按一定的違約計算標準(該標準往往是每日應(yīng)付款的1%或5‰)計付違約金。

按該標準計算，違約方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得約定的中介服務(wù)費外，還可獲取相當于中介服務(wù)費一倍的逾期付款違約金，在此，無論房屋買賣合同能否得到實際履行，均會導致當事人損失的進一步增加。因此，如果出現(xiàn)上述情況，委托人應(yīng)要求中介公司作書面承諾，以便將來發(fā)生糾紛時作為證據(jù)。

另外，在實踐中，最好把支付中介費和中介的工作進度結(jié)合起來，約定根據(jù)工作進度按步驟支付費用，這樣比較合理，也不容易引起糾紛。