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濟(jì)南市工商和房管部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，公布十大常見購(gòu)房消費(fèi)糾紛，提醒購(gòu)房者解決糾紛找準(zhǔn)“定盤星”。

定金和訂金區(qū)別大

“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式。簽合同時(shí)，對(duì)定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。而“訂金”目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。

【專家提示】并不是所有的“定金”都不能退還。有關(guān)法律規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購(gòu)房者已交納了“定金”，那么無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。

補(bǔ)充協(xié)議不能欺詐

現(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)商在與購(gòu)房者簽署《商品房買賣合同》時(shí)，要么拒不接受購(gòu)房人的補(bǔ)充條款，要么要求購(gòu)房者簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議。由于補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商單方面起草的，里面有很多加大買方責(zé)任，逃避賣方義務(wù)的條款，違反了平等公平的基本原則，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，雙方應(yīng)協(xié)商一致，對(duì)于協(xié)議里不公平的條款，購(gòu)房者可要求刪除并加上一些內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

【專家提示】購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)注意三方面，首先是廣告和售樓書中的重要內(nèi)容，法律規(guī)定將開發(fā)商公示的房屋價(jià)格有重大影響的說(shuō)明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這些內(nèi)容，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但這一條款在實(shí)踐中仍然難以操作，所以對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最好還是將自己認(rèn)為重要的廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充協(xié)議中。其次是補(bǔ)充協(xié)議中加重因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。第三是舉證責(zé)任方面，購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議注明由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來(lái)保護(hù)自身利益。

現(xiàn)房與廣告差異不能太大

廣告是購(gòu)房者獲取房屋信息的一個(gè)重要渠道，其真實(shí)性和準(zhǔn)確性往往直接影響購(gòu)房者的選擇。目前很多開發(fā)商使用虛假?gòu)V告，使現(xiàn)房和當(dāng)初廣告上的宣傳有很大差別。

【專家提示】如果現(xiàn)房與開發(fā)商廣告上的宣傳不符，購(gòu)房者可以廣告作為證據(jù)，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

代理公司承諾同樣有效

代理公司賣房時(shí)作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。對(duì)此可根據(jù)情況來(lái)看這些承諾是否對(duì)開發(fā)商有效。

【專家提示】如果購(gòu)房者有理由相信代理人對(duì)該代理事項(xiàng)有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止，開發(fā)商也要負(fù)相應(yīng)的義務(wù)。代理公司單方越權(quán)，其承諾不對(duì)開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，有時(shí)候代理公司僅僅口頭承諾購(gòu)房者也是有效的，購(gòu)房者應(yīng)注意采集舉證。

銷售抵押房產(chǎn)要公示

購(gòu)房者有時(shí)會(huì)碰到自己購(gòu)買的房子已被開發(fā)商抵押給了銀行這種情況，但發(fā)展商出售抵押房也有一定條件，即：銀行出具證明書；開發(fā)商不隱瞞抵押房事實(shí)。

【專家提示】購(gòu)房者如果想避免買到抵押房，可到房地產(chǎn)登記部門查詢，還可要求開發(fā)商出示所購(gòu)房產(chǎn)的有關(guān)證件，看在證件的備注欄中有無(wú)作他項(xiàng)權(quán)利記載。開發(fā)商擅自抵押欺詐，必須無(wú)條件退換房，并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

交房要提供備案表

竣工備案表的取得意味著房屋通過(guò)了竣工驗(yàn)收，也意味著房屋具備交付使用的條件，可以進(jìn)行交付，如開發(fā)商未取得，則屬于開發(fā)商的逾期交付，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【專家提示】除竣工備案表外，交房時(shí)購(gòu)房者還要審查包括住宅質(zhì)量說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測(cè)表等證件。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

規(guī)劃改變要開聽證會(huì)

房產(chǎn)項(xiàng)目變更規(guī)劃不能隨意，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批。

【專家提示】如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。

面積超出3%可退房

建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款，超出3%時(shí)，買房人可退房。

【專家提示】不愿退房的，建筑面積大于合同約定3%以內(nèi)的部分，房?jī)r(jià)款由買房人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)。

精裝修也有“定盤星”

新房交付精裝修也有標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中通常對(duì)“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”沒有具體約定，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時(shí)意見不一。通常，開發(fā)商為避免承擔(dān)責(zé)任，將“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得非常模糊，比如經(jīng)常使用“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”、“高級(jí)”等模糊措辭免責(zé)。

【專家提示】為避免這種情況發(fā)生，買受人應(yīng)在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，將附件三中的“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得盡可能詳細(xì)，以免發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)沒有依據(jù)。

地下停車位區(qū)別對(duì)待

小區(qū)地下停車位分為兩種類型：一種是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車庫(kù)，該地下車庫(kù)和商品房一樣要計(jì)入整個(gè)地上的建筑面積。停車位的業(yè)主無(wú)須交納車位使用費(fèi)，但需向物業(yè)公司交納車位管理費(fèi)。

【專家提示】開發(fā)商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位無(wú)法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，屬于小區(qū)的配套附屬設(shè)施，其權(quán)益應(yīng)歸小區(qū)的業(yè)主。在征得業(yè)主大會(huì)同意后，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。