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土地買(mǎi)賣(mài)土地增值稅如何繳納
來(lái)源:法律編輯整理 時(shí)間: 2023-02-19 15:22:04 411 人看過(guò)

《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增加稅清算工作的通知>的通知》(地稅函[2009]46號(hào)):根據(jù)地稅發(fā)[2004]58號(hào)文件規(guī)定,結(jié)合土地增加稅征管實(shí)際情況并報(bào)經(jīng)省地稅局批復(fù)同意,現(xiàn)對(duì)我市土地增加稅預(yù)征率作如下調(diào)整:

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的普通住宅,按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增加稅;

預(yù)計(jì)增加率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,預(yù)征率為5%;預(yù)計(jì)增加率大于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,預(yù)征率為8%。

公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房,仍暫不預(yù)征。

一、土地增值稅預(yù)繳有什么規(guī)定

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第十六條規(guī)定,“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。”

預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算,預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。按照目前房地產(chǎn)稅收政策,開(kāi)發(fā)商需繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。

土地增值稅簡(jiǎn)單理解就是開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)部分,這部分利潤(rùn)將按一定比例繳稅。

二、土地增值稅征稅范圍

土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種:

房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。

房產(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件,免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的互換,由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為,經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核,可以免征土地增值稅。

合作建房,對(duì)于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的出租,指房產(chǎn)所有者或土地使用者,將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼?,不屬于土地增值稅的征稅范圍?/p>

房地產(chǎn)的抵押,指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更,因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的代建行為,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì),故不在土地增值稅征稅范圍。

房地產(chǎn)的重新評(píng)估,按照財(cái)政部門(mén)的規(guī)定,國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值,因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入,所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

土地使用者處置土地使用權(quán),土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū),無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利,具有合同等到證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

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    按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于貨幣收入,因此應(yīng)按照規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。一、一人有限公司繳稅標(biāo)準(zhǔn)辦理一人有限公司稅務(wù)登記證,屬于個(gè)人獨(dú)資企業(yè);個(gè)人獨(dú)資企業(yè)繳納的個(gè)人所得稅,按照個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納。流轉(zhuǎn)稅主要涉及增值稅,其他如城建稅、教育費(fèi)附加、車(chē)船稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅等,也要按規(guī)定繳納。國(guó)稅征收增值稅,如果是小規(guī)模納稅人按應(yīng)稅銷(xiāo)售額依照3%的征收率計(jì)算繳納。應(yīng)稅銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額/(1+3%)地稅繳納城建稅、教育費(fèi)附加按照增值稅額依照城建稅稅率1%和教育費(fèi)費(fèi)率3%分別計(jì)算繳納;個(gè)人所得稅按照收入
    2023-04-03
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  • 土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)是什么土地增值稅如何計(jì)算
    一般規(guī)定(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。(2)土地增值稅不僅征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為,還征收轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。(3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅,對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn),不征稅。不征收土地增值稅的行為主要有房地產(chǎn)所有者、土地使用者將房地產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)送給直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)者兩種。房地產(chǎn)所有者、土地使用者通過(guò)中國(guó)國(guó)內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體,國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。特殊規(guī)定(1)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)為房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)者以土地價(jià)格投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,免征土地增值稅。其中,投資共同經(jīng)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其建設(shè)的商社進(jìn)行投資共同經(jīng)營(yíng)的暫時(shí)免稅。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。
    2023-08-18
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  • 土地?zé)o增值怎么征收土地增值稅
    土地?zé)o增值或土地增值率小于20%的免征收土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額向取得收入的單位和個(gè)人征收,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的不需要繳納土地增值稅。一、購(gòu)房(工業(yè)用地)稅費(fèi)是多少工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓方要繳交的稅種:(1)營(yíng)業(yè)稅:按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅;(2)城建稅:按繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)提7%的城建稅;(3)教育附加費(fèi):按繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)提3%的教育附加費(fèi);(4)地方教育附加費(fèi):按繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)提2%的地方教育附加費(fèi);(5)印花稅:按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅;(6)土地增值稅:按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額,繳納土地增值稅。稅率為四檔:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20
    2023-04-03
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  • 土地轉(zhuǎn)手是否需要交納土地增值稅?
    土地轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅。繳稅方式根據(jù)土地使用權(quán)取得時(shí)間的不同會(huì)有所區(qū)別,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計(jì)稅。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議甲方:乙方:本著公平,公正,合理,互利的原則,避免今后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)等糾紛,經(jīng)雙方磋商達(dá)成如下協(xié)議:一:甲方將其所屬勤豐七社(村)總面積為_____平方米的宅基地以______人民幣轉(zhuǎn)讓給乙方(注:甲方以每平方米七百人民幣的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙方)。該宅基地東至_______________西至____
    2023-07-06
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  • 出租地下車(chē)位是不是繳納土地增值稅
    一、出租地下車(chē)位是不是繳納土地增值稅出租地下車(chē)位不用繳納土地增值稅。土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人),應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額。二、租賃的土地是不是要交土地使用稅嗎租賃的土地交土地使用稅。按照此規(guī)定,土地使用稅應(yīng)當(dāng)由土地實(shí)際使用人繳納。具體地講:如果屬于應(yīng)稅土地使用稅的單位和個(gè)人出租土地的,那么應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用稅,如果是免稅單位出租土地的,那么應(yīng)當(dāng)由承租人繳納土地使用稅。土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用
    2024-02-06
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  • 土地增值稅的幾種主要繳納情形
    土地增值稅暫行條例規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。近幾年來(lái),國(guó)家稅務(wù)總局、各省市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規(guī)范。特別是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)),對(duì)這一問(wèn)題區(qū)分不同情形作了明確。筆者經(jīng)過(guò)梳理,確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的以下幾種主要情形,應(yīng)當(dāng)申報(bào)繳納土地增值稅。1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)繳土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。2.轉(zhuǎn)讓在建工程繳納土地增值稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在
    2023-06-10
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#財(cái)稅法
北京
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    #增值稅
    詞條

    增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計(jì)稅原理上說(shuō),增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅,也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān),有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。... 更多>

    #增值稅
    相關(guān)咨詢
    • 土地?zé)o增值,可以繳納土地增值稅嗎?
      安徽在線咨詢 2021-11-05
      土地?zé)o增值或土地增值率小于20%的,免征土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收給取得收入的單位和個(gè)人。增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,不需要繳納土地增值稅。
    • 者繳納還是賣(mài)房者繳納土地增值稅
      陜西在線咨詢 2022-11-01
      賣(mài)方繳納(只有商業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)才需要繳納土地增值稅),但買(mǎi)賣(mài)合同中如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)另有約定的除外。
    • 土地增值稅可以不繳納嗎?
      北京在線咨詢 2023-09-16
      土地增值稅必須交納。 土國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人),應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,為增值額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
    • 法院拍賣(mài)土地,誰(shuí)交土地增值稅(法院拍賣(mài)土地,誰(shuí)交土地增值稅)
      山東在線咨詢 2024-08-27
      一、土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》限定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),須交納土地增值稅。 二、契稅。受讓方應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓價(jià)格(或評(píng)估價(jià)格)交納契稅,稅率為4%. 三、印花稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號(hào))文件第三條限定,對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。稅率為萬(wàn)分之五。 四、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。內(nèi)
    • 個(gè)人賣(mài)房應(yīng)該怎樣繳納土地增值稅
      臺(tái)灣在線咨詢 2023-06-12
      青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):在征用前土地上長(zhǎng)有的青苗,因征地施工被毀掉的,應(yīng)由用地單位按照在田作物一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計(jì)算,給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而定。對(duì)于剛剛播種的農(nóng)作物,按其一季產(chǎn)值的1/3補(bǔ)償工本費(fèi),對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物,最高按一季產(chǎn)值補(bǔ)償;對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗,能夠得到收獲的,不予補(bǔ)償,不能收獲的按一季補(bǔ)償;對(duì)于多年生長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)林木,要盡量移植,由用地單位支付移植費(fèi),如必須砍伐的,由用地