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一、如何確定長(zhǎng)期居住權(quán)

我國(guó)《民法典》規(guī)定了兩種居住權(quán)的設(shè)立方式，即第367條規(guī)定的采用訂立合同的方式設(shè)立居住權(quán)，以及第371條規(guī)定的以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。目前我國(guó)法上的居住權(quán)只能通過這兩種民事法律行為設(shè)立。

（一）以合同方式設(shè)立

居住權(quán)合同，是居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間為設(shè)立居住權(quán)而達(dá)成的合同。以合同方式設(shè)立居住權(quán)，是最為常見的居住權(quán)設(shè)立方式。依據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，屬于要式合同。書面合同有利于當(dāng)事人謹(jǐn)慎訂立合同，保留意思表示證據(jù)，有利于減少和解決糾紛。

設(shè)定居住權(quán)的合同一般包括下列條款：1）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，應(yīng)當(dāng)寫明雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，特別是居住權(quán)人的姓名或者名稱和住所；2）住宅的位置，約定清楚設(shè)定居住權(quán)的住宅地址、門牌號(hào)碼、面積等事項(xiàng)，是居住權(quán)的標(biāo)的能都確定；3）居住的條件和要求，明確約定取得居住權(quán)的條件、行使居住權(quán)的要求是什么；4）居住權(quán)期限，即從何時(shí)起至何時(shí)止；5）解決爭(zhēng)議的方法，即發(fā)生爭(zhēng)議后，通過何種程序解決糾紛。

（二）以遺囑方式設(shè)立

《民法典》第371條規(guī)定了以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。遺囑是一種單方民事法律行為，住宅所有權(quán)人可以在生前訂立遺囑，通過相應(yīng)的意思表示，為居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)。

《民法典》規(guī)定以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，參照適用合同設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定。由此，結(jié)合《民法典》繼承編的規(guī)定，遺囑設(shè)立居住權(quán)有如下規(guī)則：

（1）遺囑設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)參照合同設(shè)立居住權(quán)，采用書面形式。據(jù)此，繼承編規(guī)定的遺囑形式中，口頭遺囑不屬于可以設(shè)立居住權(quán)的遺囑形式。

（2）遺囑中確立的居住權(quán)人如是住宅所有權(quán)人的法定繼承人，則居住權(quán)的設(shè)立屬于遺囑繼承，繼承人無須為接受居住權(quán)的意思表示；居住權(quán)人如不是住宅所有權(quán)人的法定繼承人，則居住權(quán)的設(shè)立屬于遺贈(zèng)，受遺贈(zèng)人需要在知道受遺贈(zèng)后60日內(nèi)作出接受居住權(quán)的意思表示，否則視為放棄受遺贈(zèng)。

（3）依據(jù)《民法典》第230條

的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，物權(quán)自繼承發(fā)生時(shí)發(fā)生效力，不以登記為生效要件。

（4）遺囑設(shè)立的居住權(quán)，其包含的居住的條件和要求、期限、是否有償、居住權(quán)住宅是否可以出租等，均遵循遺囑的內(nèi)容，居住權(quán)人不得擅自違背遺囑的規(guī)定。

二、居住權(quán)的特征

（一）嚴(yán)格遵循居住屬性

居住權(quán)的設(shè)立目的是滿足生活居住需要，因此無論是權(quán)利主體、權(quán)利客體還是權(quán)利內(nèi)容，都緊密圍繞著居住屬性展開。居住權(quán)的權(quán)利主體只能是有生活居住需求的自然人，權(quán)利客體只能是用于生活居住用途的房屋，權(quán)利內(nèi)容中的占有、使用該房屋也只能是為了滿足居住需要，不可用作其他用途。

（二）以無償設(shè)立為原則

居住權(quán)與房屋租賃權(quán)不同，其本身的立法目的不是解決市場(chǎng)環(huán)境下的房屋供需問題，而是保障特定民事主體的基本居住利益，因而具有一定的福利屬性?！睹穹ǖ洹返?68條中規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！庇纱丝梢姡幼?quán)的設(shè)立以無償為原則。但從尊重意思自治的角度考慮，立法者也給當(dāng)事人通過另行約定為居住權(quán)設(shè)置一定的對(duì)價(jià)保留了空間。

（三）流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制

居住權(quán)是為自然人的居住利益而設(shè)立的用益物權(quán)，而居住利益顯然只能與特定身份的自然人相聯(lián)系，不具有流轉(zhuǎn)的必要和可能。且居住權(quán)的設(shè)立往往是基于當(dāng)事人之間特定的人身或信賴關(guān)系，其在性質(zhì)上也不適于流轉(zhuǎn)?！睹穹ǖ洹返?69條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼耍九懦司幼?quán)通過轉(zhuǎn)讓、繼承、出租的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的可能。

三、居住權(quán)人的權(quán)利

（一）占有、使用住宅的權(quán)利

居住權(quán)是權(quán)利人為滿足生活居住需要而占有、使用相應(yīng)住宅的權(quán)利，因此，占有、使用住宅的權(quán)利是居住權(quán)的基本權(quán)利內(nèi)容。居住權(quán)人對(duì)其權(quán)利范圍內(nèi)的住宅部分，其占有、使用具有排他性，不受所有權(quán)人和第三人的干涉。居住權(quán)人對(duì)住宅的有權(quán)占有、使用受到妨害或可能受到妨害時(shí)，得主張排除妨害、消除危險(xiǎn)的物上請(qǐng)求權(quán)。

（二）排除第三人對(duì)住宅的權(quán)利主張

居住權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，因此第三人即使基于有效的權(quán)源，也不得向居住權(quán)人主張權(quán)利，要求其解除對(duì)住宅的占有。住宅所有權(quán)人如果將住宅進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等行為，權(quán)利受讓人仍受住宅上的居住權(quán)權(quán)利制約，不得妨害居住權(quán)人的居住利益。

（三）對(duì)房屋進(jìn)行修繕、添附的權(quán)利

居住權(quán)對(duì)住宅中的有權(quán)部分享有排他性權(quán)利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影響所有權(quán)人對(duì)住宅其他部分的使用，居住權(quán)人有權(quán)為保障居住條件對(duì)房屋進(jìn)行修繕，或?yàn)樘岣呱钯|(zhì)量對(duì)房屋進(jìn)行裝修等添附行為，不受房屋所有權(quán)人的制約。但基于權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性，居住權(quán)消滅后，居住權(quán)人也不得基于修繕、添附的支出向所有權(quán)人要求補(bǔ)償。

（四）為生活居住需要使用住宅的非權(quán)利部分居住權(quán)的制度功能在于保障居住權(quán)人的居住利益，如果居住權(quán)人在住宅中享有的有權(quán)部分不足以滿足基本居住需要，必須利用住宅中的一些非權(quán)利部分，如住宅的出入口、通道、陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間等，那么所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)容忍居住權(quán)人的使用。

（五）優(yōu)先購買權(quán)

《民法典》物權(quán)編并未明確居住權(quán)人是否享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。但根據(jù)合同編關(guān)于房屋承租人對(duì)房屋優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，則舉輕以明重，既然居住權(quán)相較于房屋租賃權(quán)的保障效力更高，那么理應(yīng)賦予居住權(quán)人相應(yīng)的住宅優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是指，如果房屋所有權(quán)人要出賣設(shè)有居住權(quán)的房屋，則應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人，并且在同等的購買條件下，居住權(quán)人享有優(yōu)先于第三人購得房屋的權(quán)利。