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居住權(quán)，是指特定的公民在自己依法占有的房屋內(nèi)因居住和生活而享有的并排斥他人非法干涉的使用房屋的權(quán)利。居住權(quán)的性質(zhì)主要表現(xiàn)在以下七個(gè)方面：

一、居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。

由于居住權(quán)人可以對(duì)房屋直接行使其權(quán)利，但房屋所有人并無(wú)為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時(shí)，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。

二、居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。

因?yàn)榱_馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無(wú)夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長(zhǎng)亡故，那些沒(méi)有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問(wèn)題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)?！惫?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/zhishi/minfadian/mingfadian_fr/">法人或其他非法人團(tuán)體（如合伙團(tuán)體）不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍具有有限性。

三、居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。

居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。

四、居住權(quán)是因居住而對(duì)房屋進(jìn)行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。

居住權(quán)人只能把所取得的房屋用于生活需要，對(duì)房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)雙方當(dāng)事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

五、居住權(quán)具有時(shí)間性，期限一般具有為長(zhǎng)期性、終身性。

這點(diǎn)也是居住權(quán)的一項(xiàng)重要特征。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒(méi)有對(duì)期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。這是因?yàn)榫幼?quán)是用來(lái)供沒(méi)有房屋的人居住的，所以權(quán)利人對(duì)房屋的居住權(quán)如果沒(méi)有約定的話，應(yīng)當(dāng)理解為與其生命共始終。

六、居住權(quán)一般具有無(wú)償性，居住權(quán)人無(wú)需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)，所以被稱(chēng)為“恩惠行為”。

這也是由居住權(quán)的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應(yīng)當(dāng)是一種無(wú)須支付對(duì)價(jià)的無(wú)償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費(fèi)用，但它必然要低于租金，否則也就無(wú)設(shè)立之必要。

七、居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。

人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)甾D(zhuǎn)讓某年對(duì)某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不能與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅?！蹦壳?，在中國(guó)，對(duì)居住權(quán)中是否包含租賃權(quán)，學(xué)者們意見(jiàn)還有紛爭(zhēng)。

《民法典》

第三百六十六條【居住權(quán)的定義】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條【居住權(quán)合同】設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條【居住權(quán)的設(shè)立】居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。