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3月31日下午4點(diǎn)多，武漢鄧甲村的村干部施長(zhǎng)見從村子出發(fā)，往漢陽區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室趕，他計(jì)劃在下班前趕到，以便能看一下鄧甲村綜合改造的補(bǔ)充稿。

作為鄧甲村負(fù)責(zé)城中村改造的村干部，施長(zhǎng)見已經(jīng)和有關(guān)工作人員打了5年多交道，他知道工作人員上班時(shí)間忙于開各種會(huì)議，沒時(shí)間接待他們。即使是下班后，還有別的村干部來和施長(zhǎng)見搶時(shí)間。武漢城中村改造駛?cè)肟燔嚨?，各?jí)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室成了武漢最繁忙的政府部門之一。

武漢計(jì)劃2011年前完成二環(huán)內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造項(xiàng)目。上市公司從中看到機(jī)會(huì)，福星股份(000926)、名流置業(yè)(000667)已和不少城中村簽訂合作協(xié)議。而在2月份武漢市進(jìn)行的一場(chǎng)城中村土地掛牌交易中，地產(chǎn)巨頭保利地產(chǎn)(600048)和萬科(000002)也各有斬獲。

量大價(jià)優(yōu)

據(jù)了解，自2009年以來，武漢市城中村改造建設(shè)全面啟動(dòng)并加速，武漢市政府2009年年初下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》，要求在2011年底前完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)。

近年來武漢市公開出讓土地大部分集中在二環(huán)及三環(huán)間和三環(huán)左右，二環(huán)內(nèi)的土地很少，而近期推出的城中村則大多位于城市中心。而遠(yuǎn)期來看，武漢市還有大量城中村土地可逐漸推出。武漢的城中村包括147個(gè)行政村和15個(gè)農(nóng)林單位，土地總面積200平方公里，相當(dāng)于武漢市2020年規(guī)劃建成區(qū)面積的四分之一。

參與城中村改造的土地成本優(yōu)勢(shì)很大，以名流置業(yè)公告為例，該公司計(jì)劃與武漢鸚鵡灃盛投資有限公司共同合作參與鸚鵡村改造項(xiàng)目，根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目建筑總面積約40.05萬平方米，其中可銷售建筑面積約27.35萬平方米，還建建筑面積約12.70萬平方米，該項(xiàng)目土地獲得價(jià)款約6.24億元。將獲地成本攤到可銷售建筑面積27.35萬平方米后，合樓面地價(jià)2280元/平方米。

此前福星股份取得城中村改造土地成本也不高，紅霞村地塊和賀家墩地塊的樓面地價(jià)分別只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武漢洪山區(qū)的三角路村城中村，樓面地價(jià)也僅2858元/平方米。據(jù)稱目前武漢中心城區(qū)土地招拍掛不會(huì)低于4000元/平方米。

實(shí)際上，有些成本是外界所無法得知的。名流置業(yè)集團(tuán)武漢分公司總經(jīng)理廖玉森表示，城中村土地的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并沒有外邊想象的那么大，大概低于市場(chǎng)價(jià)20%左右。福星股份證券事務(wù)代表?xiàng)钔苿t表示，低于市場(chǎng)價(jià)很正常，因?yàn)槠髽I(yè)在此方面投入了不少金錢、時(shí)間和人力。

房地產(chǎn)開發(fā)商更看重的，除了地價(jià)，還有地塊和資金杠桿。廖玉森認(rèn)為，現(xiàn)在政府限制單個(gè)地塊供應(yīng)面積為20萬平方米，而規(guī)劃區(qū)如果太小，就不大可能做出自己獨(dú)特的東西，做出品牌，而城中村容易出大地塊。另外，開發(fā)城中村可以分期投入資金，對(duì)資金占用量不大，可以一邊改造一邊建，這點(diǎn)優(yōu)于拍賣市場(chǎng)拿地。

積極參與武漢城中村改造的福星股份2009年土地儲(chǔ)備較2008年增長(zhǎng)165%，達(dá)到596萬平米，公司計(jì)劃2010年增加500萬平方米土地儲(chǔ)備。有分析人士表示，福星股份有望成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭企業(yè)，市場(chǎng)占有率達(dá)到10%。

名流置業(yè)的廖玉森則表示，公司在項(xiàng)目選擇上比較謹(jǐn)慎，我們?cè)倌脦讉€(gè)城中村是沒問題的，公司更看重未來市場(chǎng)，比如在漢陽區(qū)拿地，之前就做過測(cè)算，漢陽區(qū)計(jì)劃最近幾年人口將從62萬增加到100萬，這樣每年要增加200萬平米的房屋供給，而現(xiàn)在供給量只有60-70萬平米。

捆綁

3月31日，和施長(zhǎng)見一起到區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組的，還有名流置業(yè)的工作人員。早在去年10月份，名流置業(yè)就和鄧甲村簽訂協(xié)議，介入開發(fā)鄧甲村，鄧甲村要保證名流置業(yè)在土地掛牌時(shí)以低于協(xié)議價(jià)摘牌。

這大概是武漢城中村改造的獨(dú)特之處。在城中村改造初級(jí)，就有開發(fā)商介入，村集體和開發(fā)商互相探討如何開發(fā)使用村土地，一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。

長(zhǎng)期關(guān)注當(dāng)?shù)爻侵写甯脑斓奈錆h律師周俊宏表示，城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開發(fā);二是村集體經(jīng)過改造，成立企業(yè)，村民為企業(yè)股東，引入投資方一起合作開發(fā);三是國(guó)家征收土地，進(jìn)入土地拍賣中心。

武漢市前期試點(diǎn)使用的是第一種模式，但是現(xiàn)在使用這種模式很少，目前使用最多是第二種模式。在這種模式下，不少企業(yè)主動(dòng)走入城中村，希望能在開發(fā)中獲利。

在上市公司公告中，可以看到這種模式的獨(dú)特之處。福星股份旗下公司2月10日和青菱村集體企業(yè)簽訂協(xié)議，項(xiàng)目在武漢市土地交易中心掛牌時(shí)，要力爭(zhēng)在青菱村集體企業(yè)支持下摘牌。

這實(shí)際上是一個(gè)綁定條款，要求雙方互相支持。一般還規(guī)定，協(xié)議任何一方若單方提出解除協(xié)議，應(yīng)按所涉價(jià)款總額的30%支付違約金。

簽了協(xié)議，基本上這塊地就定下來了。福星股份證券事務(wù)代表?xiàng)钔票硎尽?/p>

事實(shí)也證明楊望云所言非虛，在今年2月初武漢市舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，12宗城中村地塊集體出讓，總面積超3000畝，出讓起始價(jià)高達(dá)120億元，最后只有一塊土地進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序，11塊以底價(jià)成交。

目睹過拍賣過程的一位記者表示，實(shí)際上大家都知道怎么回事，有一地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序，我們還挺意外的。

功夫在前期

當(dāng)然，以底價(jià)成交并不證明城中村地塊競(jìng)爭(zhēng)不激烈。競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在掛牌之前，準(zhǔn)確的說是簽訂意向性協(xié)議之前。

為什么沒人競(jìng)價(jià)?那是因?yàn)樗麄儾恢来寮w和合作方到底有什么協(xié)議，不知道墊了多少資金進(jìn)去。名流置業(yè)集團(tuán)武漢分公司總經(jīng)理廖玉森表示，具體的協(xié)議只有村集體和合作公司知道。

而且，參與方都知道，在土地交易中心的掛牌底價(jià)實(shí)際上低于雙方協(xié)議價(jià)，這是因?yàn)檎?guī)定拆遷費(fèi)用為還建房成本的15%，而實(shí)際上拆遷成本會(huì)高于此，雙方只有在私下另行約定。實(shí)際成本會(huì)超過還建房成本的30%。這些超額資金將會(huì)用于裝修補(bǔ)償，過渡房租金，以及鼓勵(lì)盡快搬遷等。成本的不確定因素很大，經(jīng)常變化。一位開發(fā)商表示。

城中村歷史遺留問題很多，摸清楚這些問題并非易事，人口數(shù)量、家庭數(shù)量、建筑面積都可能出現(xiàn)變數(shù)。而且，當(dāng)?shù)卣诮?jīng)過前期15個(gè)城中村試點(diǎn)探索之后，很多規(guī)定更細(xì)化了。例如規(guī)定還建房公共用地比例，以及村集體產(chǎn)業(yè)用地面積，產(chǎn)業(yè)用地將保障未來村集體利潤(rùn)來源。

在現(xiàn)行模式下，村集體可以跟一家開發(fā)商談，也可以和很多開發(fā)商談。鄧甲村的施長(zhǎng)見表示，村里前幾年和十多個(gè)開發(fā)商談過，后來考察了名流置業(yè)，用了一周時(shí)間就定了。名流置業(yè)在武漢有不少樓盤，有實(shí)力，比較放心。

實(shí)力和誠(chéng)心是開發(fā)商打動(dòng)村集體的法寶，而對(duì)現(xiàn)行政策的把握，有助于開發(fā)商在談判中心中有底，做好預(yù)算，快速推動(dòng)拆遷改造，獲得政府部門的青睞。最關(guān)鍵的是，除了拆遷補(bǔ)償等問題，村民們還希望未來生活能有保障。到底能為村集體帶來什么，最考驗(yàn)開發(fā)商功力。

即使簽了協(xié)議，也偶爾有毀婚現(xiàn)象。

名流置業(yè)上月末和鸚鵡村簽訂合作協(xié)議，而早前鸚鵡村曾經(jīng)和一個(gè)企業(yè)簽訂合作協(xié)議，但該企業(yè)發(fā)現(xiàn)賺不了錢后決定退出。廖玉森說：他們摸底調(diào)查有問題，低估了成本，加上后來還建房要有5%的公共設(shè)施，這個(gè)企業(yè)只好轉(zhuǎn)讓了。據(jù)了解，該毀約企業(yè)和鸚鵡村簽訂的協(xié)議金額是2.8億元，名流置業(yè)簽訂的協(xié)議金額是6億多元。廖玉森表示，他們摸底之后，提高了拆遷等成本，但要求提高容積率，這樣平攤到建筑面積上的地價(jià)將會(huì)降低。

當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者表示，村民對(duì)拆遷大多是歡迎的，拆遷也造就了不少富翁，但是拆遷中會(huì)出現(xiàn)一些特例，比如無戶籍常住民的補(bǔ)償問題，就比較難解決，因?yàn)樗麄儷@得補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同于村民，他們往往會(huì)成為拆遷難點(diǎn)。