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3月31日下午4點(diǎn)多，武漢鄧甲村的村干部施長見從村子出發(fā)，往漢陽區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室趕，他計劃在下班前趕到，以便能看一下鄧甲村綜合改造的補(bǔ)充稿。

作為鄧甲村負(fù)責(zé)城中村改造的村干部，施長見已經(jīng)和有關(guān)工作人員打了5年多交道，他知道工作人員上班時間忙于開各種會議，沒時間接待他們。即使是下班后，還有別的村干部來和施長見搶時間。武漢城中村改造駛?cè)肟燔嚨?，各級城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室成了武漢最繁忙的政府部門之一。

武漢計劃2011年前完成二環(huán)內(nèi)56個城中村綜合改造項目。上市公司從中看到機(jī)會，福星股份(000926)、名流置業(yè)(000667)已和不少城中村簽訂合作協(xié)議。而在2月份武漢市進(jìn)行的一場城中村土地掛牌交易中，地產(chǎn)巨頭保利地產(chǎn)(600048)和萬科(000002)也各有斬獲。

量大價優(yōu)

據(jù)了解，自2009年以來，武漢市城中村改造建設(shè)全面啟動并加速，武漢市政府2009年年初下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》，要求在2011年底前完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村綜合改造任務(wù)。

近年來武漢市公開出讓土地大部分集中在二環(huán)及三環(huán)間和三環(huán)左右，二環(huán)內(nèi)的土地很少，而近期推出的城中村則大多位于城市中心。而遠(yuǎn)期來看，武漢市還有大量城中村土地可逐漸推出。武漢的城中村包括147個行政村和15個農(nóng)林單位，土地總面積200平方公里，相當(dāng)于武漢市2020年規(guī)劃建成區(qū)面積的四分之一。

參與城中村改造的土地成本優(yōu)勢很大，以名流置業(yè)公告為例，該公司計劃與武漢鸚鵡灃盛投資有限公司共同合作參與鸚鵡村改造項目，根據(jù)測算，該項目建筑總面積約40.05萬平方米，其中可銷售建筑面積約27.35萬平方米，還建建筑面積約12.70萬平方米，該項目土地獲得價款約6.24億元。將獲地成本攤到可銷售建筑面積27.35萬平方米后，合樓面地價2280元/平方米。

此前福星股份取得城中村改造土地成本也不高，紅霞村地塊和賀家墩地塊的樓面地價分別只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武漢洪山區(qū)的三角路村城中村，樓面地價也僅2858元/平方米。據(jù)稱目前武漢中心城區(qū)土地招拍掛不會低于4000元/平方米。

實際上，有些成本是外界所無法得知的。名流置業(yè)集團(tuán)武漢分公司總經(jīng)理廖玉森表示，城中村土地的價格優(yōu)勢并沒有外邊想象的那么大，大概低于市場價20%左右。福星股份證券事務(wù)代表楊望云則表示，低于市場價很正常，因為企業(yè)在此方面投入了不少金錢、時間和人力。

房地產(chǎn)開發(fā)商更看重的，除了地價，還有地塊和資金杠桿。廖玉森認(rèn)為，現(xiàn)在政府限制單個地塊供應(yīng)面積為20萬平方米，而規(guī)劃區(qū)如果太小，就不大可能做出自己獨(dú)特的東西，做出品牌，而城中村容易出大地塊。另外，開發(fā)城中村可以分期投入資金，對資金占用量不大，可以一邊改造一邊建，這點(diǎn)優(yōu)于拍賣市場拿地。

積極參與武漢城中村改造的福星股份2009年土地儲備較2008年增長165%，達(dá)到596萬平米，公司計劃2010年增加500萬平方米土地儲備。有分析人士表示，福星股份有望成為武漢房地產(chǎn)市場龍頭企業(yè)，市場占有率達(dá)到10%。

名流置業(yè)的廖玉森則表示，公司在項目選擇上比較謹(jǐn)慎，我們再拿幾個城中村是沒問題的，公司更看重未來市場，比如在漢陽區(qū)拿地，之前就做過測算，漢陽區(qū)計劃最近幾年人口將從62萬增加到100萬，這樣每年要增加200萬平米的房屋供給，而現(xiàn)在供給量只有60-70萬平米。

捆綁

3月31日，和施長見一起到區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組的，還有名流置業(yè)的工作人員。早在去年10月份，名流置業(yè)就和鄧甲村簽訂協(xié)議，介入開發(fā)鄧甲村，鄧甲村要保證名流置業(yè)在土地掛牌時以低于協(xié)議價摘牌。

這大概是武漢城中村改造的獨(dú)特之處。在城中村改造初級，就有開發(fā)商介入，村集體和開發(fā)商互相探討如何開發(fā)使用村土地，一二級開發(fā)聯(lián)動。

長期關(guān)注當(dāng)?shù)爻侵写甯脑斓奈錆h律師周俊宏表示，城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開發(fā);二是村集體經(jīng)過改造，成立企業(yè)，村民為企業(yè)股東，引入投資方一起合作開發(fā);三是國家征收土地，進(jìn)入土地拍賣中心。

武漢市前期試點(diǎn)使用的是第一種模式，但是現(xiàn)在使用這種模式很少，目前使用最多是第二種模式。在這種模式下，不少企業(yè)主動走入城中村，希望能在開發(fā)中獲利。

在上市公司公告中，可以看到這種模式的獨(dú)特之處。福星股份旗下公司2月10日和青菱村集體企業(yè)簽訂協(xié)議，項目在武漢市土地交易中心掛牌時，要力爭在青菱村集體企業(yè)支持下摘牌。

這實際上是一個綁定條款，要求雙方互相支持。一般還規(guī)定，協(xié)議任何一方若單方提出解除協(xié)議，應(yīng)按所涉價款總額的30%支付違約金。

簽了協(xié)議，基本上這塊地就定下來了。福星股份證券事務(wù)代表楊望云表示。

事實也證明楊望云所言非虛，在今年2月初武漢市舉行的一場土地拍賣會上，12宗城中村地塊集體出讓，總面積超3000畝，出讓起始價高達(dá)120億元，最后只有一塊土地進(jìn)入競價程序，11塊以底價成交。

目睹過拍賣過程的一位記者表示，實際上大家都知道怎么回事，有一地塊進(jìn)入競價程序，我們還挺意外的。

功夫在前期

當(dāng)然，以底價成交并不證明城中村地塊競爭不激烈。競爭體現(xiàn)在掛牌之前，準(zhǔn)確的說是簽訂意向性協(xié)議之前。

為什么沒人競價?那是因為他們不知道村集體和合作方到底有什么協(xié)議，不知道墊了多少資金進(jìn)去。名流置業(yè)集團(tuán)武漢分公司總經(jīng)理廖玉森表示，具體的協(xié)議只有村集體和合作公司知道。

而且，參與方都知道，在土地交易中心的掛牌底價實際上低于雙方協(xié)議價，這是因為政府規(guī)定拆遷費(fèi)用為還建房成本的15%，而實際上拆遷成本會高于此，雙方只有在私下另行約定。實際成本會超過還建房成本的30%。這些超額資金將會用于裝修補(bǔ)償，過渡房租金，以及鼓勵盡快搬遷等。成本的不確定因素很大，經(jīng)常變化。一位開發(fā)商表示。

城中村歷史遺留問題很多，摸清楚這些問題并非易事，人口數(shù)量、家庭數(shù)量、建筑面積都可能出現(xiàn)變數(shù)。而且，當(dāng)?shù)卣诮?jīng)過前期15個城中村試點(diǎn)探索之后，很多規(guī)定更細(xì)化了。例如規(guī)定還建房公共用地比例，以及村集體產(chǎn)業(yè)用地面積，產(chǎn)業(yè)用地將保障未來村集體利潤來源。

在現(xiàn)行模式下，村集體可以跟一家開發(fā)商談，也可以和很多開發(fā)商談。鄧甲村的施長見表示，村里前幾年和十多個開發(fā)商談過，后來考察了名流置業(yè)，用了一周時間就定了。名流置業(yè)在武漢有不少樓盤，有實力，比較放心。

實力和誠心是開發(fā)商打動村集體的法寶，而對現(xiàn)行政策的把握，有助于開發(fā)商在談判中心中有底，做好預(yù)算，快速推動拆遷改造，獲得政府部門的青睞。最關(guān)鍵的是，除了拆遷補(bǔ)償等問題，村民們還希望未來生活能有保障。到底能為村集體帶來什么，最考驗開發(fā)商功力。

即使簽了協(xié)議，也偶爾有毀婚現(xiàn)象。

名流置業(yè)上月末和鸚鵡村簽訂合作協(xié)議，而早前鸚鵡村曾經(jīng)和一個企業(yè)簽訂合作協(xié)議，但該企業(yè)發(fā)現(xiàn)賺不了錢后決定退出。廖玉森說：他們摸底調(diào)查有問題，低估了成本，加上后來還建房要有5%的公共設(shè)施，這個企業(yè)只好轉(zhuǎn)讓了。據(jù)了解，該毀約企業(yè)和鸚鵡村簽訂的協(xié)議金額是2.8億元，名流置業(yè)簽訂的協(xié)議金額是6億多元。廖玉森表示，他們摸底之后，提高了拆遷等成本，但要求提高容積率，這樣平攤到建筑面積上的地價將會降低。

當(dāng)?shù)厝耸繉τ浾弑硎?，村民對拆遷大多是歡迎的，拆遷也造就了不少富翁，但是拆遷中會出現(xiàn)一些特例，比如無戶籍常住民的補(bǔ)償問題，就比較難解決，因為他們獲得補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同于村民，他們往往會成為拆遷難點(diǎn)。