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近年來，因一房二賣、一房多賣所產(chǎn)生的糾紛日益增多，形式也是多種多樣，如何妥善處理這些案件成了人們較為關(guān)注的一大社會(huì)問題。近日，赤峰市喀喇沁旗人民法院審結(jié)了一起因一房二賣產(chǎn)生的訴訟案件。

樓房首次買賣

2009年，關(guān)某夫婦購買了某小區(qū)在建樓房一處，并交了首付款11萬元。2010年6月30日，關(guān)某夫婦與周某簽訂買賣協(xié)議，將該房轉(zhuǎn)賣給周某，每平方米價(jià)格1680元，包括車庫在內(nèi)的總價(jià)款共29萬余元。合同約定：首付款11萬元已由關(guān)某夫婦先行支付，待房屋交付后周某將11萬元一次性給付關(guān)某夫婦;二期房款8萬元由周某支付，剩余房款待交工時(shí)由周某支付。合同簽訂后，當(dāng)日雙方一起交納了二期房款8萬元。因周某應(yīng)交納的8萬元二期房款沒有籌足，由關(guān)某夫婦墊付3萬元。之后周某償付1萬元，剩余2萬元約定7月10日前償還。此款經(jīng)關(guān)某夫婦多次催要，周某一直未能給付。

樓房二次買賣

2010年11月28日，關(guān)某夫婦給周某送去三期交款清單，約10萬余元，并且告訴周某：如果到12月15日不能交清房款，樓房將被收回。到2010年12月15日，第三期房款期限屆滿時(shí)，關(guān)某夫婦將該房轉(zhuǎn)賣給第三人，第三人一次繳清房款32.2萬余元后，并于當(dāng)日下午將購房合同更名到自己名下，由開發(fā)商出具了產(chǎn)權(quán)證明。周某向法院提起訴訟時(shí)該房已由第三人占有使用。

三方辯論

隨后，原告周某為維護(hù)自身權(quán)益，特提起訴訟，要求判令被告關(guān)某夫婦，繼續(xù)履行2010年6月30日雙方所簽訂的房屋買賣合同并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。被告周某夫婦辯稱：原告違約在先，依雙方簽訂的購房合同，被告應(yīng)交付二期房款8萬元，但是原告只交付了5萬元，被告墊付3萬元，此3萬元原告只償還了一萬元，剩余2萬元約定7月10日前償還，但是幾經(jīng)催要原告也未支付;原告喪失了履行債務(wù)的能力，該房總價(jià)款29萬余元，原告連欠被告的2萬元都不能按期支付，表明被告沒有能力支付剩余的房款23萬余元，為避免開發(fā)商收回房屋，使原告蒙受巨大的損失，不得于12月15日將房屋轉(zhuǎn)賣他人;被告單方解除合同有法律依據(jù)。綜上，被告請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第三人則辯稱：其與關(guān)某夫婦簽訂房屋買賣合同，一次性交清了32萬余元，并于當(dāng)日下午將購房合同更名到自己名下，由開發(fā)商出具了產(chǎn)權(quán)證明?，F(xiàn)房屋歸第三人所有，第三人不同意將房子交付給原告。

法院判決

法院審理后法官認(rèn)為：原告與被告簽訂的房屋買賣合同及被告與第三人簽訂的房屋買賣合同，是各方的真實(shí)意思表示，合同均有效。因原告與被告夫婦及被告夫婦與第三人之間均未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)視為未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，屬平等債權(quán)，被告方有權(quán)解除與原告之間的合同而履行與第三人之間的合同，且被告與第三人之間的買賣合同已履行完畢，第三人已實(shí)際占有房屋，故原告要求繼續(xù)履行與被告夫婦之間合同的請(qǐng)求，不予支持。因此，法院依法駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)。責(zé)成被告退還原告6萬元并承擔(dān)利息損失。

建議：明確自己在買賣行為中的權(quán)利和義務(wù)

就一房二賣問題，喀喇沁人民旗法院民事審判庭庭長陳向明說：由于房價(jià)暴漲等因素，目前房產(chǎn)買賣糾紛高發(fā)，為了避免爭議和損失，建議購房人在進(jìn)行住房買賣過程中，明確自己在買賣行為中的權(quán)利和義務(wù)，最好聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律服務(wù)，以免遭受損失。想要防范一房二主事件發(fā)生，房屋買受人不要采取一次性交納全款的方式，可以先期只交納20%的房款，等拿到房屋銷售合同和房屋預(yù)購預(yù)售登記備案表時(shí)再交納其余80%的房款。另外，買房時(shí)可以和售房單位簽訂一份特別合同，約定如果出現(xiàn)除了自己以外的任何購房者，售房單位都必須要按特別約定給予賠償。而且還應(yīng)在購房后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，不要以為光有了發(fā)票或住了進(jìn)去就萬事大吉，因?yàn)楹芏啻祟悊栴}都是在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)的。在購房之前，購房者可以到房屋備案登記部門進(jìn)行查對(duì)，一旦有問題可以立即報(bào)案。