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在房屋簽訂合同時候，賣方出現(xiàn)違約的行為，并且想要終止合同，買方也同意終止合同的前提下，那么雙方就可以進行協(xié)商解除購房合同，在法律上是允許的，那么違約金可以按照雙方的協(xié)商進行賠償給買方即可。

一、怎么確定違約金的具體數(shù)額？

一般情況下，房屋買賣合同中都會有一條補充協(xié)議：拒絕將該房屋出售給乙方（買方）或者擅自提高房屋交易價格的，則甲方（賣方）構成根本違約，甲方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20％向乙方支付違約金。

所以，如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約，那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔房屋總價款的20％的違約金；且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實際損失而定。在訴訟過程中，法官會根據(jù)以下（但不限于）因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額：

a．守約方的實際損失（核心）；

b．違約方的惡意性程度；

c．合同履行的程度；

此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔其已向居間方支付的代理費用。

3、雙倍返還定金

購房人可通過協(xié)商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

法律依據(jù)：根據(jù)民法典第一百二十條：因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

注意事項：

若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實際損失（若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20％，那么超過部分的金額也是購房人的實際損失），那么守約方還可向違約方主張賠償其損失；否則，違約責任和賠償損失是不能同時適用的；但違約責任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。

二、二手房面簽流程

一、基本情況要在合同里列出

買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方式。簽約時如果不是買賣雙方本人到場簽字，一定要看其是否有簽約人的授權委托書原件，確認后方可進行簽字。

二、明確房款及房款的支付方式、支付時間

首先，要明確房款是凈得價還是含稅價。

其次，如果買方采取貸款方式支付房款的，要明確首付款的比例、支付時間及買方的貸款額度。

另外，貸款有商業(yè)貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的周期是不同的，辦理公積金貸款所需周期相對較長，賣方要根據(jù)自己的實際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那么這種情況就最好不要選擇公積金貸款的買方了。

再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個銀行批貸的合理期限，若超過該期限銀行沒有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內，買方仍未支付的，每逾期一日買方應向賣方支付違約金，超過一定期限的賣方有權解除合同。

三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什么質量問題要向買方明示

比如房屋的性質、房齡，結構等等，因為如果買方選擇貸款方式付款，房子本身的情況(比如房屋的建成年限)會直接關系到房屋的評估價，從而決定買方的貸款額度。如果合同里約定了買方的貸款額度，到時候因房屋本身的問題導致貸款未獲批準，就容易產生糾紛。如果賣方對房子的狀況做了如實說明，那么即使發(fā)生糾紛，也不會歸結于賣方的責任。

四、房款的支付與產權過戶、物業(yè)交割相結合

對于賣方來講，最大的風險莫過于將房子過戶給他人后，卻沒有收到房款，因此在簽訂買賣合同時要將房款的支付與產權過戶、物業(yè)交割相結合，防止出現(xiàn)先過戶、交房后收款的情況。如買方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用貸款方式支付的，一定要在看到銀行的批貸通知后再進行過戶，這樣就能保證一旦過完戶，貸款銀行能順利地將貸款發(fā)放給賣方。

五、如果買方選擇全款支付的，為了保證賣方能在過戶之后安全的收到剩余房款，可考慮在過戶之前將剩余房款放在一個雙方都認可的第三方，這樣將防止買方取得了房產證后卻不付剩余房款的情形出現(xiàn)。

六、明確買方逾期付款的違約責任及買方違約時賣方的單方解除權。

七、明確稅費的承擔。

二手房交易過程中本應由賣方承擔的稅種有營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等，但在實踐中這些費用要么由買方直接支付，要么賣方將其轉嫁到房價上：因此賣方要結合稅費的承擔來決定房價，如果合同里約定由買方承擔所有的稅費，那么賣方可以考慮將房價適當降低一些，如果買方不承擔稅費，那么房價就要提高了。

三、二手房買方違約判賠20%是房屋全款還是違約部分

二手房買方違約判賠20%。一般來說，二手房買賣過程中簽訂的合同，當出現(xiàn)了違約的情況，那么違約金是多少完全由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。合同解除后，收取的定金(總價款的20%)不予退還。2、但并不是所有的二手房買方違約判賠20%，具體還要看合同、協(xié)議上的內容。同時也得看是繳納了定金還是訂金。涵俗意義上來說，定金是一種法定的擔保形式，作為合同履行的金錢擔保普遍存在于買賣合同關系。