與新房相比，二手房貸款買房流程更長(zhǎng)、更復(fù)雜，在買房之前一定要熟知二手房貸款流程，那么怎么二手房貸款呢： 一、個(gè)人如何貸款買房貸款買房方式 目前我們國(guó)家支持這么幾種貸款買房： 1、個(gè)人住房商業(yè)性貸款買房。以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只有你在銀行存款的比例占購(gòu)買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。那么就可申請(qǐng)使用這個(gè)貸款了。 2、住房公積金貸款買房。對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率。而且要低于同期商業(yè)銀行利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。 3、個(gè)人住房組合貸款買房。住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購(gòu)房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款，此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。個(gè)人住房公積金貸款是比較劃算的。 二、一般的二手房貸款流程是 ①與賣方簽約交付定金 ②雙方到房產(chǎn)中心過戶 ③3日后領(lǐng)證（繳納契稅） ④雙方到銀行辦理相關(guān)手續(xù)（公證費(fèi)、資料費(fèi)） ⑤銀行評(píng)估（評(píng)估費(fèi)用） ⑥按評(píng)估價(jià)格與銀行簽約 ⑦辦理抵押登記 ⑧與銀行一起領(lǐng)取他權(quán)證 ⑨放款 三、二手房貸款綜述 （一）二手房貸款條件 1、男性的實(shí)際年齡加貸款年限小于65歲，女性小于60歲，具有中國(guó)國(guó)籍，戶口不限，且無犯罪或不良貸款記錄，有穩(wěn)定收入； 2、有穩(wěn)定的職業(yè)與合法收入，信用良好，有按期還款付息能力； 3、提出貸款申請(qǐng)時(shí)，購(gòu)房者有不低于購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的自有資金； （二）二手房貸款額度 原則上講，二手房貸款的最高額不能超過抵押房屋評(píng)估價(jià)格即其確認(rèn)價(jià)格和成交價(jià)格兩者中較低者的70%。 對(duì)于竣工3年以內(nèi)并且房屋價(jià)值穩(wěn)定或者升值的商品房，借款人如果受過高等教育，職業(yè)收入前景優(yōu)良，貸款的最高金額不能超過抵押房屋評(píng)估價(jià)格即確認(rèn)價(jià)格和成交價(jià)格兩者中較低者的80%。 （三）二手房貸款期限 貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年，其中商業(yè)用房最長(zhǎng)不超過10年，且房齡加貸款期限之和不超過40年。 （四）二手房貸款申請(qǐng)材料 買方需要提供的資料： 1、身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口） 2、戶口本（夫妻雙方） 3、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明） 4、收入證明或償債能力證明（單位出示） 5、所在單位加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（單位出示） 6、學(xué)歷證明（大專以上提供） 7、申請(qǐng)人的貸款銀行活期存折 8、貸款銀行所需其他材料 賣方需要提供的資料： 1、身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口） 2、戶口本（夫妻雙方） 3、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明） 4、配偶、共有人同意出售證明（固定格式） 5、房屋產(chǎn)權(quán)證 6、出售已購(gòu)公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房須提供原購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)批準(zhǔn)文件 8、貸款銀行所需其他材料 （五）二手房貸款還款方式 1、等額本息：貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息。 2、等額本金：貸款期限內(nèi)每月還款的本金保持不變，利息按上個(gè)月剩余本金計(jì)算。 3、階段性等額本息：貸款寬限期（最長(zhǎng)為3年）內(nèi)按月償還貸款利息，超過寬限期后按等額本息還款法償還貸款本息。 4、階段性等額本金：貸款寬限期（最長(zhǎng)為3年）內(nèi)按月償還貸款利息，超過寬限期后按等額本金還款法償還貸款本息。 5、一次性還本付息：到期一次性償還貸款本息（僅限于一年期及一年期以內(nèi)的貸款）。住房貸款方式大PK 四、二手房貸款流程 （一）實(shí)地看房 信貸員、居間機(jī)構(gòu)、評(píng)估員、買賣雙方。 地點(diǎn)：申請(qǐng)按揭貸款的房屋現(xiàn)場(chǎng)。 對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否設(shè)定其他抵押權(quán)利；是否對(duì)外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請(qǐng)的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效。對(duì)買方的還款能力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，簽訂“房產(chǎn)交易確認(rèn)書”。 （二）產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）、居間機(jī)構(gòu)。地點(diǎn)：房管局。產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗(yàn)身份證原件及房本原件，進(jìn)行驗(yàn)證。然后，領(lǐng)取一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審驗(yàn)查檔證明，并保留發(fā)票；再出示“查檔收費(fèi)發(fā)票”驗(yàn)證查檔，并等待查詢結(jié)果；領(lǐng)取加蓋“xxx房產(chǎn)檔案管館”公章的房產(chǎn)證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。 （三）簽署合同 信貸員、居間機(jī)構(gòu)、買賣雙方。地點(diǎn)：貸款銀行。認(rèn)真核對(duì)校驗(yàn)客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實(shí)性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（具體數(shù)額由買賣雙方確定），復(fù)印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。 （四）填寫合同 整理資料根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，填寫合同。“申請(qǐng)審批表”的現(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時(shí)，申請(qǐng)審批表需2人簽字，且需簽相應(yīng)的一個(gè)聲明。在填個(gè)人購(gòu)房合同抵押物清單時(shí)，原值是買賣雙方的成交價(jià)，折扣率=抵押值（即貸款額）÷原值或評(píng)估值（取低值）。房屋產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、利率不要填寫。借款合同的補(bǔ)充條款：如果借款人提供的有關(guān)聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權(quán)采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責(zé)任等措施。如遇貸款利率調(diào)整，逾期貸款罰息利率按調(diào)整后實(shí)際執(zhí)行的貸款利率上浮30%執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認(rèn)書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，個(gè)人二手房貸款首付證明，需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在；二手房按揭轉(zhuǎn)款確認(rèn)書；蓋公章。資料填完送預(yù)審。 （五）繳費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)：【評(píng)估值×貸款年限×55‰】公證費(fèi)：【貸款金額×2‰】抵押費(fèi)：【貸款金額×1‰】抵押印花稅：【貸款金額×0.1‰】權(quán)證資料費(fèi)：【150元/宗】抵押評(píng)估費(fèi)：【評(píng)估值×2.5‰】貸款服務(wù)費(fèi)：【評(píng)估值×0.5%+500元/宗】驗(yàn)證費(fèi)：【50元/宗】登記費(fèi)：【80元/宗】配圖費(fèi)：【20元/宗】交易評(píng)估費(fèi)：【評(píng)估值×5‰】交易手續(xù)費(fèi)：【面積×3元/m】交易印花稅：【雙方成交價(jià)×1‰】契稅：【市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×2%】營(yíng)業(yè)稅：【市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×5.5%】個(gè)人所得稅：【房屋差價(jià)×20%】 （六）產(chǎn)權(quán)過戶 居間機(jī)構(gòu)、買賣雙方。地點(diǎn)：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評(píng)估報(bào)告，復(fù)印資料。 1、領(lǐng)3份房地產(chǎn)買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機(jī)構(gòu)的公司章或簽名。 2、領(lǐng)取申報(bào)表填寫出一個(gè)市場(chǎng)成交價(jià)（交房產(chǎn)證原件及身份原件）。 3、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，出具一票據(jù)交費(fèi)，遞回單（印花稅按成價(jià)1‰交）。 4、辦理：買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張，當(dāng)面驗(yàn)證及簽字按手印，出一個(gè)受理憑證即領(lǐng)證通知單，房產(chǎn)證原件收回。 5、憑證，領(lǐng)契費(fèi)、交易費(fèi)、登證費(fèi)收據(jù)，去交費(fèi)。 6、5個(gè)工作日后，憑領(lǐng)證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領(lǐng)取新房產(chǎn)證。 （七）收費(fèi)蓋章 1、拿到新房產(chǎn)證，傳真評(píng)估公司出正式報(bào)告，備抵押用。 2、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。 （八）資料歸檔 原則上：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時(shí)間；歸檔時(shí)需產(chǎn)權(quán)人帶著原件身份證在房管局歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。 （九）抵押手續(xù) 辦理抵押： 1、抵押合同第十六條其他事項(xiàng)應(yīng)填上：貸款用于購(gòu)買二手房，房屋坐落于...（具體位置）。 2、借款合同第一條4小項(xiàng)：本合同項(xiàng)下的貸款權(quán)僅限用于：購(gòu)買...（具體位置）的房產(chǎn)。 3、房管局出的檔案袋上面應(yīng)寫：二手房抵押。 4、抵押7天后領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證。 （十）銀行放款 銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產(chǎn)買賣契約的復(fù)印件，居間機(jī)構(gòu)還需在二手房按揭轉(zhuǎn)款確認(rèn)書蓋公章。 五、二手房公積金貸款流程 1、提供買賣雙方資料，填寫管理中心制式申請(qǐng)表，報(bào)評(píng)估，交納評(píng)估費(fèi) 2、資料提交管理中心審批，進(jìn)行初審 3、初審?fù)ㄟ^后通知客戶到管理進(jìn)行中心面簽，管理中心進(jìn)行復(fù)審 4、審批通過后到公積基金管理中心簽擔(dān)保合同，交納擔(dān)保費(fèi) 5、貸款批貸后，通知買賣雙方過戶 6、拿到新房本后辦理抵押登記，見抵押登記受理單管理中心放款 六、二手房按揭買房注意事項(xiàng) 1、二手房按揭貸款流程中應(yīng)注意評(píng)估價(jià)與最高貸款額 二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。 2、二手房按揭貸款流程中應(yīng)注意竣工年代與貸款年限 銀行審批貸款過程中，通常會(huì)把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。 3、二手房按揭流程中應(yīng)注意貸款成數(shù)和利率 目前，各銀行對(duì)于二手房貸款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公積金貸款，五年以上的公積金貸款利率均按照3.87%來執(zhí)行。 4、二手房按揭買房流程中應(yīng)注意貸款銀行的選擇 各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。 5、二手房按揭買房流程中應(yīng)注意還款方式的選擇 銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。 6、二手房按揭流程中應(yīng)收入證明與還款能力 收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請(qǐng)二手房貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。 7、二手房按揭買房流程中應(yīng)注意借款人自身相關(guān)情況 個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。 七、二手房貸款商業(yè)擔(dān)保流程 1、收取貸款銀行所需的買方和賣方的相關(guān)資料； 2、協(xié)助貸款人（買方）簽訂銀行貸款文本、交銀行初審； 3、協(xié)助買賣雙方辦理交易過戶； 4、買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證后將產(chǎn)權(quán)證原件、買賣契約原件、契稅單原件、老土地證原件交給擔(dān)保公司； 5、買方新產(chǎn)權(quán)證出件以后，擔(dān)保公司將貸款文本及買方房產(chǎn)資料送交貸款銀行和公積金中心審批； 6、銀行審批完畢后，憑房屋置業(yè)擔(dān)保公司出具的《擔(dān)保函》為客戶發(fā)放貸款； 7、貸款到達(dá)房屋置業(yè)擔(dān)保公司賬戶后，通知買賣雙方到場(chǎng)簽字、賣方領(lǐng)取房款； 8、房屋置業(yè)擔(dān)保公司代買方辦理土地證和房屋抵押手續(xù)。將房產(chǎn)證、土地證交買方，將房屋他項(xiàng)權(quán)證交銀行。 八、公積金貸款和商業(yè)貸款有什么不同 個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)個(gè)人住房貸款的不同點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下5個(gè)方面： （1）貸款主體不同。住房公積金個(gè)人貸款主體是住房公積金管理中心，商業(yè)個(gè)人住房貸款主體是各商業(yè)銀行。 （2）貸款對(duì)象不同。商業(yè)個(gè)人住房貸款對(duì)象是經(jīng)資信考查合格、具有還款能力的自然人，公積金個(gè)人貸款對(duì)象除具備商業(yè)個(gè)人貸款所要求的條件外，還必須是正常繳存公積金12個(gè)月以上的職工。 （3）貸款資金來源不同。商業(yè)個(gè)人住房貸款資金的來源是各商業(yè)銀行的自營(yíng)資金（居民或單位存款），而住房公積金個(gè)人貸款資金的來源是職工個(gè)人所在單位繳存的住房公積金。 （4）貸款利率不同。貸款利率分兩檔，具體為：住房公積金個(gè)人貸款期限5年以內(nèi)（含5年），月利率為3‰；5年以上的，月利率為3.375‰，而商業(yè)銀行個(gè)人貸款期限5年以內(nèi)（含5年），月利率為3.975‰；5年以上的，月利率為4.2‰。 例：某借款人貸款10萬元，貸款期限為10年，公積金貸款月還款額為1014.83元，總計(jì)還息21780元。商業(yè)銀行貸款月還款額為1062.6元，總計(jì)還息27513.4元。 （5）貸款風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體不同。商業(yè)銀行個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)放貸款的商業(yè)銀行承擔(dān)，公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)由確定發(fā)放貸款的住房公積金管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。