1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。 2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家限購(gòu)政策。 3、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 4、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。 5、當(dāng)事人意思表示不真實(shí)。買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 6、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效。

現(xiàn)實(shí)中，房屋買賣合同無(wú)效的情形比較多，具體如下： 第一，房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，這是法律不允許的。 第二，侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為可能被認(rèn)定為無(wú)效。 第三，因欺詐、惡意串通轉(zhuǎn)讓房屋的，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，是會(huì)被支持的。 第四，商品房預(yù)售違法，如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明就開始賣房了，合同可能被認(rèn)定無(wú)效。