二手房屋的交易流程關(guān)于流程的的解釋： 1、凡是有銀行貸款的房子，交易的前提是把銀行的貸款結(jié)清(必須的)并把抵押注銷后方可辦理過戶或更名手續(xù)。 2、未辦理房產(chǎn)證的房子過戶是以新的購房合同備案完成為結(jié)束(需要貸款的則需抵押)，而開具新合同的條件是把原來抵押在銀行的、購房者收執(zhí)的、房產(chǎn)局備案存檔的、以及開發(fā)商存檔的全部的舊合同都統(tǒng)一給開發(fā)商后，開發(fā)商方可與新的購房者簽訂新的合同并作備案。這種交易方式更合理的說法應該叫做合同的權(quán)利與義務的轉(zhuǎn)讓，也叫合同更名，類似的交易主要受開發(fā)商是否同意更改合同的限制，新政策約定的所謂期房不得交易是沒有影響的。 3、已有房產(chǎn)證的房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)過戶登記時，同樣需要把舊房產(chǎn)證原件、合同、申請表等相關(guān)資料上交房產(chǎn)局，并需要本人帶身份證原件，當著房產(chǎn)局工作人員的面進行簽字、蓋手印(有共有人和需要委托的有其他要求)。 4、旁邊的數(shù)字表示該工作所需要的工作日，“”表示因不同的銀行和中介公司有不同的時間等(后者偏差不大)。 5、有無房產(chǎn)證的房子，交易前均需要查檔。 6、有證的房子過戶肯定要評估，無證的但是需要貸款也需要評估(個別銀行不要求)。評估的作用一是作為交契稅的參考(必須的)，一是貸款銀行的價值參考。 7、房產(chǎn)交易時需要準備的資料：其實無非就是產(chǎn)權(quán)與交易雙方的身份證明，像房產(chǎn)證、身份證或戶口本。為節(jié)省麻煩，建議都帶上。 8、貸款的需要補交：首期房款的收據(jù)、單位蓋章的收入證明或者其他能夠證明貸款人收入或其他財產(chǎn)的證明資料。關(guān)于二手房交易的費用結(jié)合上述的交易流程： 1、提前還貸在，大多數(shù)銀行是不收取違約金的(只是大多都需要提前一個月作申請，極個別銀行收取1-2個月的利息作違約金)。 2、未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)在交易過程中，開發(fā)商會收取一定的更名手續(xù)費(該費用無標準而且大多數(shù)無任何票據(jù)，可能是0也可能是10000。甚至開發(fā)商可以不同意更名——交易無法進行，只有辦出房產(chǎn)證才能買賣)。 3、已有房產(chǎn)證的房子交易時必須交納的費用：手續(xù)費：新房3元/建筑面積，二手6元/建筑面積。契稅：取成交價與評估價的高者×1.5%登記費80元工本費10元/本(另有營業(yè)稅、3%的契稅只在非住宅的或者有特殊情況的房產(chǎn)交易時需要交納)。 4、如需辦理銀行貸款的還需要交納抵押登記費80元和保險費：房屋總價×貸款年限×費率。費率：6-10年是0.052%11-15年是.048%16-20年是.045%。 5、以上費用是不含任何勞務和服務性質(zhì)的費用，如需委托中介公司的，將有以下費用產(chǎn)生：A、交易服務費費：成交價的2%B、如需按揭貸款的另收600元(或以成交價的2.5%收取)C、如果房產(chǎn)原來就是貸款未結(jié)清的、并且買方也需要辦理貸款的，這樣就會需要中介公司墊資幫助解押的，中介公司將收取墊資額3%-4%的費用，并且還有加急、公證等費用。 6、綜上所述：一套有證的房屋過戶，房產(chǎn)局方面收取的額度約為房價的2.%-2.5%之間，如需委托中介的、貸款的或解押的還有更多費用。