二手房屋的交易流程關(guān)于流程的的解釋： 1、凡是有銀行貸款的房子，交易的前提是把銀行的貸款結(jié)清(必須的)并把抵押注銷后方可辦理過(guò)戶或更名手續(xù)。 2、未辦理房產(chǎn)證的房子過(guò)戶是以新的購(gòu)房合同備案完成為結(jié)束(需要貸款的則需抵押)，而開(kāi)具新合同的條件是把原來(lái)抵押在銀行的、購(gòu)房者收?qǐng)?zhí)的、房產(chǎn)局備案存檔的、以及開(kāi)發(fā)商存檔的全部的舊合同都統(tǒng)一給開(kāi)發(fā)商后，開(kāi)發(fā)商方可與新的購(gòu)房者簽訂新的合同并作備案。這種交易方式更合理的說(shuō)法應(yīng)該叫做合同的權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，也叫合同更名，類似的交易主要受開(kāi)發(fā)商是否同意更改合同的限制，新政策約定的所謂期房不得交易是沒(méi)有影響的。 3、已有房產(chǎn)證的房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)，同樣需要把舊房產(chǎn)證原件、合同、申請(qǐng)表等相關(guān)資料上交房產(chǎn)局，并需要本人帶身份證原件，當(dāng)著房產(chǎn)局工作人員的面進(jìn)行簽字、蓋手印(有共有人和需要委托的有其他要求)。 4、旁邊的數(shù)字表示該工作所需要的工作日，“”表示因不同的銀行和中介公司有不同的時(shí)間等(后者偏差不大)。 5、有無(wú)房產(chǎn)證的房子，交易前均需要查檔。 6、有證的房子過(guò)戶肯定要評(píng)估，無(wú)證的但是需要貸款也需要評(píng)估(個(gè)別銀行不要求)。評(píng)估的作用一是作為交契稅的參考(必須的)，一是貸款銀行的價(jià)值參考。 7、房產(chǎn)交易時(shí)需要準(zhǔn)備的資料：其實(shí)無(wú)非就是產(chǎn)權(quán)與交易雙方的身份證明，像房產(chǎn)證、身份證或戶口本。為節(jié)省麻煩，建議都帶上。 8、貸款的需要補(bǔ)交：首期房款的收據(jù)、單位蓋章的收入證明或者其他能夠證明貸款人收入或其他財(cái)產(chǎn)的證明資料。關(guān)于二手房交易的費(fèi)用結(jié)合上述的交易流程： 1、提前還貸在，大多數(shù)銀行是不收取違約金的(只是大多都需要提前一個(gè)月作申請(qǐng)，極個(gè)別銀行收取1-2個(gè)月的利息作違約金)。 2、未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)在交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)收取一定的更名手續(xù)費(fèi)(該費(fèi)用無(wú)標(biāo)準(zhǔn)而且大多數(shù)無(wú)任何票據(jù)，可能是0也可能是10000。甚至開(kāi)發(fā)商可以不同意更名——交易無(wú)法進(jìn)行，只有辦出房產(chǎn)證才能買(mǎi)賣)。 3、已有房產(chǎn)證的房子交易時(shí)必須交納的費(fèi)用：手續(xù)費(fèi)：新房3元/建筑面積，二手6元/建筑面積。契稅：取成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的高者×1.5%登記費(fèi)80元工本費(fèi)10元/本(另有營(yíng)業(yè)稅、3%的契稅只在非住宅的或者有特殊情況的房產(chǎn)交易時(shí)需要交納)。 4、如需辦理銀行貸款的還需要交納抵押登記費(fèi)80元和保險(xiǎn)費(fèi)：房屋總價(jià)×貸款年限×費(fèi)率。費(fèi)率：6-10年是0.052%11-15年是.048%16-20年是.045%。 5、以上費(fèi)用是不含任何勞務(wù)和服務(wù)性質(zhì)的費(fèi)用，如需委托中介公司的，將有以下費(fèi)用產(chǎn)生：A、交易服務(wù)費(fèi)費(fèi)：成交價(jià)的2%B、如需按揭貸款的另收600元(或以成交價(jià)的2.5%收取)C、如果房產(chǎn)原來(lái)就是貸款未結(jié)清的、并且買(mǎi)方也需要辦理貸款的，這樣就會(huì)需要中介公司墊資幫助解押的，中介公司將收取墊資額3%-4%的費(fèi)用，并且還有加急、公證等費(fèi)用。 6、綜上所述：一套有證的房屋過(guò)戶，房產(chǎn)局方面收取的額度約為房?jī)r(jià)的2.%-2.5%之間，如需委托中介的、貸款的或解押的還有更多費(fèi)用。