房屋產(chǎn)權(quán)起先是不分所謂什么大產(chǎn)證、小產(chǎn)證的，但我國在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，隨著開發(fā)成本的提高、開發(fā)用地的緊張及購房者的需求等因素的影響，導(dǎo)致房產(chǎn)市場領(lǐng)域出現(xiàn)了的一些“中國特色”，即在社會上形成了一些約定俗成的說法，所謂“大產(chǎn)證”（大產(chǎn)權(quán)）簡單說來，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋叫大產(chǎn)權(quán)房；所謂“小產(chǎn)證”（小產(chǎn)權(quán)）是而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至村委會發(fā)證書的又叫什么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。 嚴(yán)格意義上講根據(jù)我國《土地管理法》和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地除外?！睋Q言之，只有國有土地才可用于商品房開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商在履行合法開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上交給國家土地出讓金和使用稅、費(fèi)，再由國家發(fā)給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證等，這樣的商品房稱為大產(chǎn)權(quán)房。如果要使用農(nóng)村集體所有土地，則必須先經(jīng)過法定程序?qū)⑥r(nóng)村土地收歸國有，然后再行依法出讓，以國有土地使用權(quán)的形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。未履行上述程序而直接進(jìn)行開發(fā)的房屋，因?yàn)椴]有經(jīng)過國家房管部門的許可，沒有履行法定手續(xù)（實(shí)質(zhì)上是巧立項(xiàng)目名目、違法逃避相關(guān)費(fèi)用支付，將不能用于商品房開發(fā)的土地進(jìn)行開發(fā)銷售謀利，但是已經(jīng)既成事實(shí)，購房者的利益國家應(yīng)當(dāng)出臺相關(guān)政策予以保護(hù)?。┳匀粺o從頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，這種房屋被稱為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于是否包含有土地使用權(quán)，大產(chǎn)權(quán)房屋具備完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)與國有土地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)。