租賃合同效力可以通過(guò)確定房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定、房屋是否被法律法規(guī)禁止出租、房屋租賃合同內(nèi)容是否合法、確定房屋租賃是否已登記備案來(lái)確定，有關(guān)法律規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的、非法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議的、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意、屬于違法建筑的、有關(guān)法律法規(guī)禁止出租的其他情形的房屋不得出租。

1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。 2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的； (2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (5)屬于違法建筑的； (6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； (7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； (9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 3、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。 4、是否進(jìn)行過(guò)登記備案。