國家明令禁止“返本銷售”這一銷售策略，因此，返本銷售協(xié)議應認定為無效合同。返本銷售極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費者權益的現(xiàn)象，對于購房者來說，往往存在較大的風險。 《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 《民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。 違背公序良俗的民事法律行為無效。

返本銷售的房子不可以買。所謂返本銷售，返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。 返本銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的一種方式，房地產(chǎn)開發(fā)商出售的商品房價格往往比同地段的其他商品房價格要高。 在商品房現(xiàn)售法律實務中，房地產(chǎn)開發(fā)商在將商品房以返本銷售的方式出售商品房以后，往往因為各種原因，最后無法兌現(xiàn)承諾，又無力妥善處理，不但侵害商品房買受人的合法權益，更由此帶來的后續(xù)問題而引發(fā)老百姓集體上訪，導致社會不穩(wěn)定，故被法律所禁止。 因此返本銷售因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。 房屋買賣合同想要有效必須要有以下特征： （一）出賣人將所出賣的房屋所有權轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應的價款； （二）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同； （三）房屋買賣合同的標的物為不動產(chǎn)，其所有權轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)； （四）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。 房屋買賣合同是一種民事法律行為，如果想要其行為有效受到法律保護，那么應當具備以下條件： （一）合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。 （二）房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結(jié)果。 （三）房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。