你好，很高興為你解答。????首先，你的這個抵押合同本身沒有問題，但是抵押權卻沒有生效，我在下面會為你分析，讓你明白法律的規(guī)定怎么理解。（我在你上個問題，法院判決書的那個問題中也解答過了，你兩個都看下就明白了）。?????其次，關于你與被告簽訂抵押合同效力的問題。第一，你雖然與被告簽訂了抵押擔保合同，上述合同本身約定沒有大的問題，你與被告之間的抵押合同成立，但是沒有生效，合同的成立不等于合同生效。根據(jù)法律規(guī)定，對于房產等建筑物設定抵押，不但要簽訂抵押擔保合同而且必須到房管局辦理抵押登記才能生效，只有生效后，你依據(jù)生效的抵押合同起訴法院，法院才能判決你行使抵押權，判決過戶給你，否則法院只判決你當時的債務問題，不判決行使抵押權問題。?????法律依據(jù)為：《物權法》第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。第一百八十五條設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（四）擔保的范圍。第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產（房產等建筑物）應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。因此，法律規(guī)定很明確，就是因為你與被告沒有到房產部門辦理抵押登記，所以你的抵押權沒有生效。即便你起訴法院要求行使抵押權法院也不會支持的。所以，法院在判決書中寫明，對于你抵押合同不進行審查，因為法院知道沒有辦理抵押時無效的。????再者，由于你對抵押方面法律知識的不了解，導致你無法行使抵押權，這點很可惜。現(xiàn)在你是否可以采用其他方式去實現(xiàn)？?????1、既然法院已經(jīng)判決被告對你有還款義務，你有權要求執(zhí)行句執(zhí)行對方名下的財產，當然包括被抵押商務賓館，但是不能直接過戶給你，只能是拍賣換你現(xiàn)金。?????2、采用執(zhí)行和解的方式。雖然法院不支付直接行使抵押權，但是你可以與被告達成執(zhí)行和解，也就是讓其自愿過戶給你，以償還你的欠款，根據(jù)商務賓館的價值多退少補，你們可以協(xié)商。?????3、經(jīng)法院達成調解協(xié)議，約定講被告的商務賓館用于抵償你的欠款，讓法院出具調解書，然后你可以根據(jù)調解書讓房管局直接辦理過戶手續(xù)。?????最后，就目前看法院本身的判決沒有明顯的錯誤，你之所以認為刑法單位亂執(zhí)法，還書因為你對法律的判斷出現(xiàn)了偏差，希望我的解答能讓你明白，其他問題你可以追問我，如果對我的回答滿意，還請你采納我為最佳答案！謝謝！