房地產業(yè)相關稅種稅收政策 （一）營業(yè)稅 1、征稅范圍 銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。（《營業(yè)稅稅目注釋》） 建筑物、構筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產方式形成的建筑產品，包括房屋，道路、水庫、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。 其他附著物，是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。 例如：根據《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》國稅函[1997]087號文的規(guī)定，“對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的銷售不動產——其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。 ①轉讓在建項目（在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目） 1、轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入建筑物施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權征收營業(yè)稅。（財稅[2003]16） 2、轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產“稅目鎮(zhèn)守營業(yè)稅。（財稅[2003]16） ②企業(yè)破產或企業(yè)改制過程中發(fā)生的不動產轉移的問題。這里我們關鍵是要分清楚是企業(yè)單項不動產的轉讓，還是企業(yè)整體資產（包括資產和負債）或企業(yè)產權的轉讓。 ③銷售全裝修房問題 對于銷售全裝修房，應以獲得的全部收入按銷售不動產征收營業(yè)稅。 對于納稅人在全裝修房銷售過程中，房地產公司和納稅人同時簽定一份房屋銷售合同和房屋裝修合同如何征稅的問題：根據《國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[1998]53號文的規(guī)定，“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽定兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同認定為認購房產的全部合同。對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列入房屋售價，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 但是如果房屋的裝修行為是發(fā)生在房屋產權過戶之后的，我們可以分別認定這兩中行為，在征稅中分別按“銷售不動產”和“建筑業(yè)”征收營業(yè)稅。 全裝修房屋銷售中涉及的動產銷售問題，如電視、冰箱、家具等，對于動產的銷售應征收增值稅，不征收營業(yè)稅。因為混合銷售行為的定義為“一項銷售行為如果既涉及到應稅勞務又涉及到貨物為混合銷售行為”（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》）?！颁N售不動產”不屬于營業(yè)稅應稅勞務，其中發(fā)生的動產銷售行為應分別征稅。 2、征稅范圍的特殊規(guī)定 ①無償贈送不動產行為 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》）。這主要是考慮到目前不動產的產權大部分歸國家所有，同時不動產又是價值較大的財產，為防止國有資產流失，以及納稅人以贈送名義避稅，所以對單位贈送不動產的行為，視同銷售不動產征稅。 對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。（國稅發(fā)[1995]156） ②轉讓房屋有限產權或永久使用權的行為。轉讓房屋的有限產權或永久使用權，是在國家住房制度改革過程中產生的一種住房銷售方式。一般由單位以明顯低于市場價的價格銷售給本單位職工，職工購買后自己可以永久居住并可遺傳給子女。但不得自己對外轉讓，如欲轉讓，原單位有優(yōu)先購買權或需向原單位補交部分房屋增值收入。由于房屋產權并未完全歸購買者所有，所以稱之為購買有限產權或永久居住權。 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。（國稅函[2005]83號） ②轉讓以不動產投資入股取得的股權。在2003年1月1日前根據《營業(yè)稅稅目注釋》應按“銷售不動產”營業(yè)稅。從2003年1月1日起，根據財稅[2002]191號文的規(guī)定，對股權轉讓不征收營業(yè)稅。 3、銷售不動產營業(yè)額的確定 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。（財稅[2003]16） 說明：該文件規(guī)定的差額征稅，目的是為了解決在房屋二級市場上存在的營業(yè)稅重復征稅的問題。該項政策并不涉及在房產開發(fā)和交易的一級市場中不動產的銷售問題。因此要從以下三方面把握： 1、上述不動產應是購置取得，不包括繼承、受贈的不動產，也不包括接受投資計入資本總額的不動產。 2、上述不動產，是購置后未對原不動產進行建筑開發(fā)的不動產，因此不包括自己立項獨立開發(fā)的不動產或購進的在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產。 3、不動產的購置或受讓原價，不包括在購置不動產時由購買者支付的契稅、物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費及其他應由購買者直接負擔而由銷售方代收的各項稅、費。 單位和個人銷售或轉讓抵債所得不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。（財稅[2003]16） 4、納稅時間的規(guī)定 為銷售不動產并取得營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 納稅人銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 5、納稅義務的判斷 在房地產交易過程中，納稅人是否發(fā)生了應當繳納“銷售不動產”營業(yè)稅行為，除特殊規(guī)定外，一般應從以下四個方面進行把握 1、轉讓的是否是不動產的所有權 2、被轉讓的不動產所有權是否屬于該單位或個人，或者說是誰轉讓了該不動產的所有權。 3、是否有償 4、不動產是否為與中國境內。 只有同時具備上述四個條件，我們才能按銷售不動產進行征稅。 6、代建房屋行為的界定 單位和個人受托代建房屋,必須同時符合下列條件,方可按”服務業(yè)”稅目的“代理”項目征收營業(yè)稅: 1、必須是由受托方辦理建設項目的立項手續(xù) 2、土地使用權屬于委托方 7、合作建房相關政策 根據國稅發(fā)[1995]156號文的規(guī)定，合作建房，是指一方提供土地權，另一方提供資金，合作建房。 根據《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》法發(fā)[1996]2號文的規(guī)定： 享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續(xù)。 合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。 合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有