土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經(jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。土地出讓金實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。土地出讓金金數(shù)額計算方法如下：一．有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40％的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40％計算二．發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40％計算。三．通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構進行評估，按評估價的40％計算土地出讓金。四．劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40％的標準計算土地出讓金。以上觀點為上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心第三方結(jié)論，僅供參考！根據(jù)新的土地基準地價，國有土地使用權由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準地價×40％×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)。房改房和經(jīng)濟適用房的國有土地使用權由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準地價×繳納比例（10％）×出讓土地面積×年限修正系數(shù)。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆遷許可證實施拆遷的房屋，其安置房國有土地使用權由劃撥改為出讓的，按老政策享受，即每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準地價×10％×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)×0．5。總之，各地的土地出讓金計算方法是不一樣的，最好咨詢當?shù)赝恋夭块T。