1、如果《居間協(xié)議》或《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，下家有權(quán)要求上家繼續(xù)履行該合同。這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等。不過，大多數(shù)《定金協(xié)議》或《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此，不能視為《買賣合同》。 2、如果雙倍返還定金還不能彌補(bǔ)下家的損失，下家可以要求賠償實(shí)際損失。比如下家付了5萬元定金，上家不想賣房，只同意返還10萬元，而此時房價漲了20萬元，那么上家仍然賺15萬元。這時，下家可要求上家賠償差價損失，也就是下家按實(shí)際損失來索賠，這個實(shí)際損失就是房價上漲的差價，下家可以按20萬元來索賠。 3、當(dāng)然，更簡單的辦法是直接適用《定金合同》或《居間協(xié)議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。簽訂買賣合同有一個必要的步驟是在網(wǎng)上進(jìn)行合同備案，這個備案可以通過中介公司備案或買賣雙方直接到房地產(chǎn)交易中心辦理備案。《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是示范文本，共有13項(xiàng)條款、6個附件，對房屋基本情況、付款時間、付款方式、違約責(zé)任等主要內(nèi)容都做了約定。簽訂買賣合同后，上家違約不賣，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承擔(dān)違約責(zé)任，下家都有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。若上家仍拒絕履行，下家可訴至法院要求強(qiáng)制履行。建議在房價上漲比較快時，下家付定金爭取多付點(diǎn)，付了定金以后盡早簽訂買賣合同。二、買二手房應(yīng)注意戶口的哪些問題第一，核查戶口簿登記情況。核查賣方的戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但需注意戶口簿只能反應(yīng)賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員的戶口落于交易房屋內(nèi)的可能;另一方面，戶口本上的登記的信息沒有及時更新，可能與實(shí)際戶籍狀況存在差異。第二，預(yù)先到公安機(jī)關(guān)核實(shí)戶籍登記。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的公安機(jī)關(guān)管理，買方可以委托律師或親自到公安機(jī)關(guān)了解房屋的戶籍狀況。有的出售方承諾無戶口，但仍應(yīng)到公安機(jī)關(guān)核實(shí)。第三，在房屋買賣合同中約定戶口遷移條款和違約條款。戶籍問題發(fā)生糾紛，采取事后補(bǔ)救很困難，買方必須防患于未然。在簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)把握三點(diǎn)：一是要求出售方在申請過戶登記前的具體期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。二是約定買方在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款。三是約定具體的違約責(zé)任。買方必須與賣方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任做出具體約定，明確違約責(zé)任可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任。