注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買(mǎi)賣(mài) 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購(gòu)買(mǎi)臨街門(mén)面房，其目的或者是買(mǎi)了以后經(jīng)過(guò)裝修，將其出租，以此收回投資?；蛘呤琴I(mǎi)了以后，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)過(guò)裝修改造，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu(mài)店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營(yíng)，所以在談房?jī)r(jià)時(shí)，價(jià)格走勢(shì)較高。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方并沒(méi)有什么大的爭(zhēng)議，二手房買(mǎi)賣(mài)順利完成。誰(shuí)知當(dāng)新主人剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因?yàn)槟抽_(kāi)發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商愿意根據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對(duì)一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對(duì)于這位因投資而高價(jià)從舊房主手里買(mǎi)來(lái)的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來(lái)說(shuō)就是十分不合適的。而開(kāi)發(fā)商決不會(huì)因?yàn)檫@位投資人因多出錢(qián)裝修和買(mǎi)臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。 注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房的買(mǎi)賣(mài) 在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)的二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購(gòu)房契約、審查房產(chǎn)證、土地證、原開(kāi)發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷(xiāo)售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會(huì)有大量的原購(gòu)房人會(huì)將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會(huì)給二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)提出大量的問(wèn)題，市場(chǎng)應(yīng)該怎么樣面對(duì)如此大量的二手房買(mǎi)賣(mài)？像這類(lèi)二手房的買(mǎi)賣(mài)程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會(huì)留有法律隱患。當(dāng)二手房購(gòu)買(mǎi)者選定一處此類(lèi)的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開(kāi)發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房購(gòu)買(mǎi)者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問(wèn)題談妥，然后辦理二手房的具體過(guò)戶手續(xù)即可。 如果是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購(gòu)買(mǎi)人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開(kāi)發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。 雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開(kāi)發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開(kāi)發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人——二手房主人向銀行還清了債款，回過(guò)頭來(lái)，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人——二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對(duì)于二手房主人來(lái)講，開(kāi)發(fā)商就是或然的債權(quán)人。 注意事項(xiàng)之三：夫妻共有的二手房買(mǎi)賣(mài) 根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來(lái)分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。 注意事項(xiàng)之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買(mǎi)賣(mài) 有的情況是幾個(gè)朋友，或是幾個(gè)親戚，或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購(gòu)房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。因?yàn)檫@類(lèi)二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個(gè)人都無(wú)權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問(wèn)題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人見(jiàn)面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書(shū)。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書(shū)應(yīng)該是經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證過(guò)的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。

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