據監(jiān)測數據顯示，截止去年12月，全國首套房貸款平均利率約為5．38，這個數字相當于當前基準利率的1．098倍，同比12月首套房貸款平均利率4．45，上升了20．89。而在全國各大城市的首套房貸款平均利率中最低值為廈門4．96，最高值為鄭州5．77。從這組數據可以看出，從去年以來，我國的首套房貸利率全面上浮，貸款買房的成本越來越高。 在去年年底銀行上調房貸利率的勢頭暫時放緩，今年1月份新的信貸額度調配下來，短期內可以解決一部分排隊等候貸款的人的需求。不過自以來，銀行吸收存款的難度越來越大，在信貸行業(yè)整體收緊的趨勢下，銀行之間的分化與競爭愈加明顯。 根據中央銀行的數據，中大型銀行的存款明顯高于中小銀行。在我國四大國有銀行的存款量是比較高的，而中小銀行吸收存款的壓力更大、數量不足的問題更為嚴重。以來房貸利率穩(wěn)步上漲，相對于北上廣深這些一線城市，諸如蘇州、武漢、南京等二線城市利率上浮幅度達到了15，這一數據大大超越了一線城市的漲幅，而今年很有可能會有其他城市跟進上浮幅度。同時隨著整體信貸政策收緊，房貸放款成本增加，銀行之間的政策分化也會更加明顯。 我們都知道市場的供需關系決定著價格，當供大于求時貸款利率就會下調，而當供不應求時貸款利率上浮也是順理成章的事，當前來看，我國的房地產市場雖然經過這輪嚴厲調控已經趨于平穩(wěn)，但市場需求仍大量存在，銀行貸款額度日益緊張，房貸利率頻繁上調也就不奇怪了。

根據現行的房屋抵押貸款規(guī)定，其采取的浮動利率策略不僅適用于利率的變動，同時也將跟隨國家宏觀調控政策的變化進行相應調整。首先，貸款利息的確定依據是浮動利率制度，也就是說，當銀行貸款利息發(fā)生調整時，相應的貸款利息計算方式和利率水平也將會做出相應的調整。需要注意的是，無論采用何種計算方法，已經支付的利息都不會受到影響，但對于調整后的利息則會產生影響。通常情況下，銀行利率調整之后，尚未償還的貸款部分的利率也會隨之調整，具體調整方式主要包括以下三種：第一種是銀行利率調整后，所貸款項在次年的年初開始執(zhí)行新的利率（如工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行等）；第二種是滿年度調整，即每還款滿一年后執(zhí)行新的利率（如中國銀行）；第三種是雙方協(xié)商約定，一般在銀行利率調整后的次月開始執(zhí)行新的利率水平。 房屋抵押貸款的利率會隨著國家政策的變動而發(fā)生相應的變化。例如，國家提供的七折優(yōu)惠利率是基于基準利率的基礎上打七折，因此，只要基準利率發(fā)生變動，七折優(yōu)惠利率也會隨之變動。若國家決定取消七折優(yōu)惠政策，那么尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也將隨之取消。 這并不影響已經歸還本金的那部分利息。在國家政策變動后，新的政策通常會在新政策實施的次年一月開始執(zhí)行。假設當前取消七折優(yōu)惠政策，那么今年仍然可以享受到七折優(yōu)惠，但從明年1月起，七折優(yōu)惠將不再適用。