與土地出讓不同，土地出讓系從國家處受讓土地使用權(quán)，相當(dāng)于“一手買賣”，土地轉(zhuǎn)讓系從土地使用權(quán)人處受讓土地，相當(dāng)于“二手買賣”，從法律風(fēng)險角度看，土地轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險遠(yuǎn)大于土地出讓，風(fēng)險的防范是多方面的，而風(fēng)險防控是重點。 一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的(轉(zhuǎn)讓土地)的確認(rèn) 對于轉(zhuǎn)讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)，首先，可以解決轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息不對稱的問題;其次，信息披露可強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓方對所轉(zhuǎn)讓土地的保證責(zé)任。 一般來講，對土地信息的確認(rèn)分為三個層次：即土地權(quán)利信息、土地財稅信息和土地開發(fā)信息。 1.土地權(quán)利信息主要包括：產(chǎn)權(quán)證號、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無抵押、查封情況等。 2.土地財稅信息主要包括：土地出讓金繳納情況、其他財稅成本以及是否有未付款項等。對于未付款項的承擔(dān)要相應(yīng)作出安排。 3.土地開發(fā)信息，是指土地轉(zhuǎn)讓方對于土地進(jìn)行開發(fā)的情況，包括土地開發(fā)手續(xù)進(jìn)程以及開發(fā)資金的投入等。 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價款的支付 轉(zhuǎn)讓價款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下：(1)轉(zhuǎn)讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠信度無法把握;(2)土地之上一般會有抵押，解押需要時間且也有風(fēng)險;(3)辦理過戶需要一定的時間，存在一定的變數(shù);(4)在轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。 因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點付款，付款多少以及出現(xiàn)問題如何處理等，是合同設(shè)計和風(fēng)險防控的重點。下面從受讓方角度出發(fā)，以受讓已經(jīng)抵押的土地為例： 首先，第一筆款主要針對土地解押設(shè)計，土地只有解押之后才能過戶。土地解押的資金往往需要受讓方來承擔(dān)，但對于受讓方來講，是拿錢替別人解押而前途未卜，因此要設(shè)定一些條件來降低風(fēng)險。 其次，第二筆款主要針對土地過戶設(shè)計，具體是先過戶后付款還是先付款后過戶，要根據(jù)情況商定。 第三，第三筆款主要針對開發(fā)手續(xù)的變更等來設(shè)計。 其中，對于第一筆款因為是用于土地解押，為防止轉(zhuǎn)讓方不將款項用于解押，可約定由受讓方直接將款項打入抵押權(quán)銀行賬戶。對于第二筆、第三筆根據(jù)情況也可設(shè)立雙方共管賬戶。 三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費的承擔(dān) 土地轉(zhuǎn)讓過程中，要產(chǎn)生土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問詢稅務(wù)部門。對于稅費承擔(dān)要作出明確約定，避免日后糾紛。 四、合同的解除 因土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)的往往巨大，一旦解除合同想恢復(fù)原狀很難，具體要去當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門咨詢。