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標(biāo)題:房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除方式及注意事項(xiàng)

2024-12-17 12:07

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專(zhuān)業(yè)分析:

在學(xué)術(shù)界,存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力;雖然買(mǎi)受人支付了購(gòu)房款,但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記,該房屋的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,買(mǎi)受人只享有合同債權(quán)。此外,《民法典》第一千一百二十一條規(guī)定,繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始,出賣(mài)人的房屋所有權(quán)在出賣(mài)人去世時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)為出賣(mài)人的法定繼承人所有,法定繼承人與買(mǎi)受人之間不存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,因此買(mǎi)受人不能強(qiáng)制要求繼承人繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效,對(duì)雙方具有法律約束力。出賣(mài)人在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后死亡,根據(jù)我國(guó)《民法典》第一千一百五十九條的規(guī)定,其繼承人應(yīng)當(dāng)在繼承的遺產(chǎn)范圍內(nèi)對(duì)被繼承人的債務(wù)承擔(dān)清償?shù)呢?zé)任。因此,出賣(mài)人死亡,其繼承人應(yīng)當(dāng)對(duì)合同義務(wù)予以承繼,繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),同時(shí)依法享有繼承出賣(mài)房款的權(quán)利。買(mǎi)受人則需承擔(dān)支付尾款的責(zé)任。 目前實(shí)踐中,法院通常會(huì)傾向于第二種觀點(diǎn)處理。

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1.協(xié)商解決 合同雙方當(dāng)事人如果在履行合同過(guò)程中出現(xiàn)了糾紛,首先應(yīng)按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應(yīng)采取消極拖延的辦法,也不應(yīng)采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權(quán),因?yàn)檫@兩種做法都無(wú)助于問(wèn)題的解決。按照法律規(guī)定,應(yīng)該首先通過(guò)協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛,雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎(chǔ)之上,不影響團(tuán)結(jié)以及今后的繼續(xù)合作,還可以節(jié)省時(shí)間、人力和費(fèi)用,所以,應(yīng)該更多地采用這種方法。對(duì)于需債務(wù)人償還債務(wù)而其一時(shí)又無(wú)力償還的,可以采取以下兩種方式協(xié)商解決: 1)、分期償還。如果債務(wù)人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來(lái)而暫時(shí)無(wú)力償還的,那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷(xiāo)出去后,或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時(shí)虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè),經(jīng)過(guò)努力還可以通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的,可以在自愿的基礎(chǔ)上,制定切實(shí)可行的分期分批還款計(jì)劃。這樣做不僅可以使債權(quán)人的合法利益得以實(shí)現(xiàn),還可以使債務(wù)人積極改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理,改變無(wú)力償還債務(wù)的被動(dòng)局面。 2)、實(shí)物抵債。如果債務(wù)人因產(chǎn)品嚴(yán)重積壓沒(méi)有資金償還債務(wù)時(shí),還可以經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來(lái)解決。以產(chǎn)品抵債,既可以幫助債務(wù)人推銷(xiāo)積壓的產(chǎn)品,又能起到償還債務(wù)的作用,將“死物”變“活物”,這對(duì)國(guó)家、對(duì)當(dāng)事人雙方都是有好處的。另外,以實(shí)物抵債也可以采取由債權(quán)人代理推銷(xiāo)產(chǎn)品的辦法,用實(shí)際推銷(xiāo)的貨款來(lái)抵償欠款。

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房屋買(mǎi)賣(mài)流程注意事項(xiàng)有: 1、審查房屋的權(quán)屬信息,是否屬于賣(mài)方,是否存在其他共有人,是否有權(quán)利限制,是否為合法建筑,是否屬于共有產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房,是否有查封,是否抵押。 2、審查房屋的使用狀況,是否正在出租,是否存在戶(hù)籍,是否為兇宅等。3、弄清購(gòu)買(mǎi)方自身購(gòu)房資格情況。 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條 商品房銷(xiāo)售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容: (一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所。 (二)商品房基本狀況。 (三)商品房的銷(xiāo)售方式。 (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。 (五)交付使用條件及日期。 (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。 (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。

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    如果員工無(wú)過(guò)錯(cuò)解除合同的話,作為企業(yè)來(lái)講,需要支付雙倍的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金,另外還有一個(gè)月代通金的問(wèn)題。如需幫助,可電話聯(lián)系。

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    一、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容: 1、交易房屋基本狀況; 2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說(shuō)明; 3、房屋成交價(jià)格; 4、付款方式; 5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約定; 6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記; 7、房屋交接; 8、違約責(zé)任; 9、其他約定事項(xiàng); 10、當(dāng)事人雙方簽字及簽署

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