集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格是市場價格，是供求雙方在權(quán)衡各自利益的基礎(chǔ)上達(dá)成的交易價格，應(yīng)當(dāng)遵循市場規(guī)則和估價原理評估土地價格。具體可采用法定補償擴(kuò)充法和準(zhǔn)建設(shè)用地剩余法。一、法定補償擴(kuò)充法近年來，我國通過試點在征地制度改革實踐中積累了大量經(jīng)驗，依據(jù)其中的理論研究成果會發(fā)現(xiàn)，集體土地流轉(zhuǎn)價格實際就是國家征收集體土地時的補償價格。《土地管理法》補償標(biāo)準(zhǔn)，是按土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的原用途來以倍數(shù)測算征地補償費，問題是沒有考慮土地的潛在收益和價值，沒有考慮市場的因素，將土地僅僅作為農(nóng)民的一種生產(chǎn)資料來看待，而沒有考慮土地之于農(nóng)民的多重功能，更沒有考慮農(nóng)民土地的財產(chǎn)權(quán)因素。一方面，受農(nóng)作物品種不同、物價波動等因素的影響，難以科學(xué)衡量征用的同一地塊內(nèi)，因種植物不同、畝產(chǎn)值差異而造成的征地補償費的差異;另一方面，當(dāng)征用的是集體建設(shè)用地時，其補償標(biāo)準(zhǔn)更是無法科學(xué)測算。因此，如果征地補償僅僅限于對原有征地補償標(biāo)準(zhǔn)倍數(shù)的提高，那只是“治標(biāo)不治本”的做法，充其量只是在一定程度上滿足了現(xiàn)有一部分被征地農(nóng)民的失衡心理，而難以勝任管長遠(yuǎn)、管根本的重任。1、法定補償擴(kuò)充法公式根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，目前農(nóng)用土地的征用補償價格只能是“法定補償價格”，而不可能是市場價格。為此，只能沿著過去的思路，立足原農(nóng)業(yè)土地用途，將法定補償含義延伸到集體建設(shè)用地，將農(nóng)用地或與之處于同一供需圈的集體建設(shè)用地價格全部補償給農(nóng)民，得到一條近似成本法的法定補償擴(kuò)充法，測算土地征收價格。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費。集體建設(shè)用地價格參照集體農(nóng)用地價格計算。公式為：土地征收價格=農(nóng)用地基準(zhǔn)地價+最低生活保障躉交保險費≈農(nóng)用地質(zhì)量價格+農(nóng)地保障價格=土地補償費+安置補助費+青苗和附著物補償費2、土地補償費土地補償費主要對土地被征后原農(nóng)業(yè)用地土地收益的彌補，與農(nóng)用土地質(zhì)量價格即進(jìn)行無限年期修正后的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價基本一致。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是：在評估基準(zhǔn)日，設(shè)施配套程度達(dá)到級別內(nèi)平均水平，且在正常市場條件下的30年使用期的農(nóng)用土地價格。所謂正常市場條件，是指農(nóng)用土地在現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術(shù)水平(灌溉技術(shù)、農(nóng)業(yè)科技、管理技術(shù))和利用狀況下，永續(xù)作為農(nóng)用土地時，從農(nóng)業(yè)社會角度評定的農(nóng)用土地地價。可見，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價表示農(nóng)用地質(zhì)量價格，相當(dāng)于土地補償費。3、安置補助費安置補助費是對失地農(nóng)民進(jìn)行合理安置的費用，保障農(nóng)民生活水平不降低，至少達(dá)到最低生活保障水平。安置補助費等于按照需安置的人口最低生活保障標(biāo)準(zhǔn),相當(dāng)于農(nóng)地保障價格。農(nóng)用土地的存在對農(nóng)民具有社會保障作用，農(nóng)民有了土地就有了賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此社會保障作用價值量的大小與農(nóng)民的人均耕地面積和耕地生產(chǎn)力水平有直接關(guān)系。人均耕地面積越大，單位面積的耕地對農(nóng)民的社會保障作用越小，其社會保障價值量也越小。在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農(nóng)民的社會保障作用越大。現(xiàn)行的補償制度其根本的問題就是把被征地僅作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的土地來計算集體土地征用的補償，而沒有考慮征地導(dǎo)致了集體土地所有權(quán)的滅失以及征用后失地農(nóng)民生活保障。所以，對于集體土地的補償應(yīng)該包括兩部分：一是集體土地所有權(quán)滅失補償，二是征用后的農(nóng)民最低生活保障補償。實際上，農(nóng)地不僅是農(nóng)民生產(chǎn)、生活資料，更是集體土地所有者的合法財產(chǎn)。失去土地，即失去集體所有權(quán)，農(nóng)民也失去了生活來源和保障。所以征地補償應(yīng)從失去集體土地所有權(quán)保障生活的農(nóng)民著眼，而不應(yīng)該僅僅針對土地本身。4、青苗和附著物補償費青苗和附著物補償費指因征地等原因?qū)е卤徽加猛恋厣细鞣N地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的拆遷和農(nóng)作物的砍伐等，國家應(yīng)給予所有者的補償。主要包括：青苗、電力線路、果樹、防滲管道、地上建筑物(構(gòu)筑物)、機(jī)井、一般林木和墳?zāi)沟?。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和各地實際情況科學(xué)制定，并及時修正。二、準(zhǔn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價剩余法“準(zhǔn)建設(shè)用地”，即按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃劃定的建設(shè)用地而現(xiàn)狀為集體所有土地的區(qū)域，稱為“準(zhǔn)建設(shè)用地”。測算征收價格，以規(guī)劃用途的準(zhǔn)市場價格為準(zhǔn)測算。1、準(zhǔn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價剩余法公式集體土地征收價格=準(zhǔn)建設(shè)用地綜合基準(zhǔn)地價-國家綜合投資回收-轉(zhuǎn)換成本稅費-征地調(diào)節(jié)基金。綜合基準(zhǔn)地價，以基準(zhǔn)地價為基準(zhǔn)，按照商業(yè)、工業(yè)、住宅、輔助用地比例和商業(yè)、工業(yè)、住宅分類定級的級別疊加區(qū)片測算的綜合地價。馬克思主義認(rèn)為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。按照地租產(chǎn)生的原因和條件，將地租分為三類：級差地租、絕對地租、壟斷地租。我國土地分為集體所有和國家所有。農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地后，土地收益大大高于經(jīng)營農(nóng)業(yè)的收益，如果這項“增值收益”無條件地全部歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或國家所有是不合乎經(jīng)濟(jì)原理的，而必須在集體和國家之間進(jìn)行合理分配。這一合理分配機(jī)制是以集體土地權(quán)利的實現(xiàn)和土地投資的回收這兩項要求為基礎(chǔ)的。2、土地權(quán)利的實現(xiàn)關(guān)于集體所有土地權(quán)利，它是權(quán)利束，包括對農(nóng)用地的占有、使用、收益、處分。這些權(quán)利在集體土地征用過程中必須全部得到補償。農(nóng)用地地租全部歸屬農(nóng)民集體。作為土地的所有者，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有取得征用前農(nóng)用地全部絕對地租、級差地租I、II的權(quán)利，該部分是對集體所有土地權(quán)利束中農(nóng)用地的占有、使用、收益、處分權(quán)利的補償。因征用后土地用途改變、土地位置差異而形成的“準(zhǔn)建設(shè)用地新增級差地租I”，其收取的權(quán)利，要在集體與國家之間合理分割，而并非自然而然地全部歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所擁有。其道理在于，集體經(jīng)濟(jì)單位的土地位置優(yōu)劣首先具有原始性，是客觀上自然而然存在的;其次則具有外來性，取決于國家的城鎮(zhèn)、交通干線建設(shè)(即改變農(nóng)地的相對經(jīng)濟(jì)位置)等外部輻射性投資，總之都不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位自身付出代價所取得的結(jié)果。因此，一方面要承認(rèn)其現(xiàn)實性，即承認(rèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位擁有取得“準(zhǔn)建設(shè)用地”部分級差地租I的權(quán)利。另一方面則要承認(rèn)其原始性和外來性，即承認(rèn)國家也擁有取得部分級差地租I的權(quán)利。集體土地所有者分享部分可稱為“準(zhǔn)建設(shè)用地”級差地租Ia。國家分享部分可稱為“準(zhǔn)建設(shè)用地”級差地租Ib，暫時由國家保管，用于征地調(diào)節(jié)基金，實現(xiàn)地租再分配。3、土地投資的回收土地投資回收指的是，農(nóng)地所有者對農(nóng)地投資所形成的土地資本要得到回收，其中與土地結(jié)合在一起不可分割的部分已經(jīng)包含在農(nóng)用地地租中，理論上已經(jīng)回收。社會性的基本建設(shè)投資輻射到“準(zhǔn)建設(shè)用地”上而形成的外部輻射性土地資本也要得到回收，歸國家所有，這部分投資已經(jīng)包含在“準(zhǔn)建設(shè)用地”地租中，理論上已經(jīng)回收，用于征地調(diào)節(jié)基金。將農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地條件實現(xiàn)幾通一平，形成土地固定資產(chǎn)的直接的、典型的大市政配套費用，由政府以綜合投資收回。因綜合基準(zhǔn)地價構(gòu)成中，包含準(zhǔn)建設(shè)用地向建設(shè)用地轉(zhuǎn)換中的轉(zhuǎn)換成本稅費，在推算征購價格中應(yīng)予扣除。