雖然現(xiàn)在的宅基房屋買賣已經(jīng)被法律認(rèn)可，但是，不是所有的宅基地買賣合同都是合法有效的。因為宅基地房屋買賣合同的主體是與一般房屋買賣合同的主體不同的，它們所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大不相同。所以，在認(rèn)定宅基地房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。一、對待內(nèi)部集體組織成員和對外部成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將宅基地房屋的使用權(quán)力向自己以外的人售賣，但法律、法規(guī)對本人對轉(zhuǎn)讓宅基地房屋的所有權(quán)并沒有明文禁止，也沒有禁止本人向其成員轉(zhuǎn)讓宅基地房屋的權(quán)利。因此，對于此類的宅基地房屋買賣合同是有法律效力的。需要注意的是，該轉(zhuǎn)讓行為不能向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，否則無效。二、對待內(nèi)部集體組織成員和內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同具有法律效力。購買方在宅基地房屋持有方的所在地具有自己的房屋，就解決了宅基地房屋不能轉(zhuǎn)讓的障礙，是要購買雙方簽訂的合同符合法律效力，就會認(rèn)同該合同真實有效。三、對待內(nèi)部集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。根據(jù)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地是被禁止的，有關(guān)機關(guān)為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買的以及違法建造的住宅發(fā)放土地使用證的也是明文禁止的。因此，對于這類的合同是沒有法律效力的，不受法律的保護(hù)。宅基地房屋買賣合同什么情況下無效?一、侵犯了購買者的優(yōu)先購買權(quán)，那么該合同則視為無效合同。宅基地房屋所有人在出賣共有房屋時候，如果在相同的條件下，那么宅基地房屋共有人就享有優(yōu)先購買權(quán)。宅基地房屋所有人在出售房屋的時候，應(yīng)該在賣出之前的合理時間內(nèi)通知承租人，承租人在相同條件下就享有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的話，那么共有人、承租人可以向請求法院宣告該宅基地房屋買賣合同無效。二、非法轉(zhuǎn)讓宅基地房屋，合同視為無效。被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，根據(jù)法律規(guī)定收回其土地使用權(quán)的，富有爭議，法律禁止售賣的宅基地房屋，其簽署的買賣合同均視為無效合同。三、宅基地房屋分離出賣的，合同視為無效。由于宅基地房屋是建筑在土地上的，是該土地的附屬物，產(chǎn)權(quán)是不能分離的。因此，宅基地房屋的所有權(quán)通過買賣轉(zhuǎn)讓時，那么該宅基地房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也應(yīng)該一并隨著房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將宅基地房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)賣給不同的買受人，或者出賣宅基地房屋時只轉(zhuǎn)讓宅基地房屋所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那么買受人可以像法院提出這種買賣合同無效。四、宅基地房屋購買主體有問題，合同視為無效。出賣宅基地房屋的主體一定要是房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出售他人的宅基地房屋，那么其簽訂的買賣合同視為無效。宅基地房屋的產(chǎn)權(quán)如果為多人所有的話，那么必須取得所有得共有人的同意才能出賣。

《土地管理法》第六十二條，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。 農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。