所謂土地登記是指國家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門的冊籍，以加強政府對于土地的科學(xué)管理，保護權(quán)利人對于土地合法權(quán)益的一項重要的行政管理制度。房產(chǎn)登記是國家依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途進行登記的一項行政管理制度。兩者登記的標的物不同，國家保護權(quán)利主體的權(quán)利內(nèi)涵也不一樣?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：國家實行和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，兩者互不替代，缺一不可。從自然屬性上講，房屋用地依地而立，房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而存在，但從法律上講，房產(chǎn)和地房是可以分開的。在我國，土地是公有的，但公有的土地上可以存在私有的房產(chǎn)。由于房屋附著于土地，所以房屋所有權(quán)人一般需要取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。我國現(xiàn)行的立法，一方面認為房產(chǎn)和地產(chǎn)為兩種獨立的權(quán)利，另一方面又把房產(chǎn)和地產(chǎn)緊緊地綁在一起?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，抵押。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但此建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)及其房屋抵押時，也采取房屋所有權(quán)和其所占有土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押的方法。我國所采取的嚴格的房地產(chǎn)權(quán)一致原則，也就是房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人主體一致原則，為了貫徹這一原則，確立了房屋和土地使用權(quán)一同處分原則。這里的處分包括轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等任何一項處分房屋或土地使用權(quán)的行為。這一原則的通俗表達為：房隨地走和地隨房走。房屋所有權(quán)人與土地所有權(quán)人主體一致原則必須要求轉(zhuǎn)為房屋所有權(quán)也轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓其上的建筑物。因此，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)總是屬于同一個人，這也就等于從實際上排除或禁止房屋為非土地使用權(quán)人所有的情形。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記機關(guān)實行的是房地登記分別管理的方式。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理辦法》第6條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第7條規(guī)定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。第8條規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國的房屋權(quán)屬登記管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。