一房二賣買賣合同的效力
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一房二賣的兩份合同，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。如果是惡意串通簽訂的，不具有法律效力。 一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。 買受人均在不知情的情況下與出賣人簽訂合同的，出賣人一房二賣主要有以下幾種處理方式： (1)以登記為準(zhǔn)。如果兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，因物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。 (2)以鑒定合同的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。如果兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，以簽訂合同的先后順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。 (3)在第一個(gè)買房人已辦過(guò)戶后又賣第二人的情況下，出賣人已沒(méi)有房屋所有權(quán)，但是所簽訂的買賣合同依舊是有效的，買受人可以此合同請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
《民法典》第一百五十四條，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房 屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
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一房二賣合同的效力分為以下具體情況： 1、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。 2、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同。簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無(wú)效合同。 3、先、后買受人都沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證，只要不存在法定的無(wú)效情形，所有的買賣合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N。
1、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（自2021年1月1日起施行）的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無(wú)效情形，自成立時(shí)起生效。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自后買賣合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買受人在無(wú)法取得房屋時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。
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