一、購(gòu)房合同無效的情形有哪些 (一) 產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。 出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí),須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出賣共有房產(chǎn)的,其買賣行為也無效。 (二) 房產(chǎn)分離出賣,合同無效。 由于房產(chǎn)是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無效。 (三) 非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。 根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓: 1、法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 2、依法收回土地使用權(quán)的; 3、共有房地產(chǎn),未得到其它共有人書面同意的; 4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的; 5、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。 二、購(gòu)房合同無效應(yīng)如何處理 購(gòu)房合同無效,購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任而不是違約責(zé)任。締約過錯(cuò)責(zé)任的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失,通俗的講,就是因?yàn)橐环较嘈艑?duì)方能夠誠(chéng)實(shí)信用的履行合同而蒙受的直接損失,也就是因?yàn)樾刨嚭贤挠行С龅母鞣N費(fèi)用。具體包括以下幾點(diǎn): (一) 為信賴對(duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而與對(duì)方聯(lián)系、赴實(shí)地考察、檢查合同標(biāo)的物的費(fèi)用; (二) 因?yàn)樾刨噷?duì)方訂立合同的邀請(qǐng)而做的各種準(zhǔn)備工作并且為此支出的費(fèi)用。比如,因?yàn)橄嘈艑?duì)方要賣房,四處籌款、提起支取定期存款的損失; (三) 為洽談合同所支付的勞務(wù),誤工的損失。