作為開發(fā)商，出售房子必須要先取得商品房預(yù)售許可證明，但是很多開發(fā)商十分猴急，奉行高周轉(zhuǎn)的理念，急于回籠資金，在沒有預(yù)售許可證明的情況下就與購房者簽訂了商品房預(yù)售合同，這樣的合同就會(huì)認(rèn)定無效，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任。但是，如果在進(jìn)入訴訟程序前，開發(fā)商拿到了商品房預(yù)售許可證明，那么這個(gè)合同可以認(rèn)定有效。這是因?yàn)樽鳛橘彿空咭婚_始也是想要買這個(gè)房子的，既然開發(fā)商也是拿到了預(yù)售許可證明，雙方的交易可以繼續(xù)下去，也是符合雙方的利益的。 但是，以下的幾種行為就沒這么寬松了。 一、商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商將這個(gè)房子抵押給了別人，并且沒有告訴購房者。這個(gè)事情干的就過分了，這是嚴(yán)重的違約行為，誰都不希望將來要屬于自己的房子被別人抵押掉。 二、商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商將房屋又賣給別人的。這種行為比抵押更過分，直接導(dǎo)致購房者喪失的購房的期待可能性。 上面的兩種行為都導(dǎo)致商品房買賣合同無法實(shí)現(xiàn)，購房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)慕痤~不超過已付購房款的一倍。 這兩種行為都是開發(fā)商和購房者訂立商品房買賣合同后做的，如果是在合同訂立前，開發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押，或者已經(jīng)賣給別人的情況，那么這事情從一開始就屬于欺詐行為，這樣的合同當(dāng)然是無效或者可撤銷可解除的，購房者也可以請(qǐng)求返還購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 所以，無論開發(fā)商是在商品房買賣合同簽訂前還是簽訂后將房屋抵押或出售的，最后的救濟(jì)手段都是一樣的，這是因?yàn)?，這樣的行為對(duì)購房者造成的損害是一樣的，尤其是購房者必然都是在合同簽訂后才能知悉事情的真相，如果在合同簽訂前就已經(jīng)知道房屋被抵押或出售了，那么基本上也不會(huì)有人再去購買這個(gè)房子，如果真有人在如此情形下依然選擇購買，那開發(fā)商也就不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。