定金符合法律規(guī)定的條件下是可以退的。 因收受定金的一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當雙倍返還定金； 因給付定金的一方原因未能訂立商品房買賣合同的，無權請求返還定金； 因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 定金屬于債權的擔保，定金合同自實際交付定金時成立。 定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

“退房”是老百姓的通俗說法，在法律上應該屬于解除合同。實踐中遇到的“退房”分二種情形： 1、開發(fā)商尚不具備商品房預售資格，與擬購房者簽訂認購、訂購、預購書（或者協(xié)議），并要求擬購房者支付定金。根據(jù)律師接受咨詢的信息反映，這種情形在目前桂林市的商品房市場中比較普遍，產(chǎn)生的糾紛也比較多。擬購房者支付定金后，“就有了一種被套住的感覺”。此時，購房者要求“退房”，開發(fā)商會理直氣壯地引用定金罰則或者協(xié)議中的定金條款，不同意返還定金。那么，在這樣的情形下，購房者果真就無法要求返還定金了嗎筆者認為不一定。我們知道，定金是擔保的一種方式，分為訂約定金和履約定金，前者以訂立合同為擔保對象，一方怠于進行合同談判或者簽訂合同，適用定金罰則；后者以履行合同為擔保對象，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合規(guī)定的，適用定金罰則。很顯然，此種情形之定金屬于訂約定金，購房方只要履行了誠信談判義務，如果因雙方就合同條款無法達成一致而導致無法簽訂正式《商品房買賣合同》的，則不因歸責于購房方，此情形下購房者要求解除訂購協(xié)議并返還定金的，應當?shù)玫椒傻闹С?。當然，如果購房者根本就沒有在約定的時間內(nèi)與開發(fā)商就簽訂正式《商品房買賣合同》進行協(xié)商、談判，或者惡意協(xié)商的，這就沒有誠信履行訂約義務，應當受到定金處罰，此時“退房”將無權要求返還定金。在最高人民法院的司法解釋中是可以找到明確的法律依據(jù)的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！标P鍵是如何理解“因不可歸責于雙方的事由”。這些年，我們代理的類似案件不少，也有涉及桂林市相當著名的房產(chǎn)商的，當事人因覺得開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》部分條款不合理，開發(fā)商堅持不愿意更改合同條款時，表示不愿簽訂這種缺乏充分協(xié)商的《商品房買賣合同》，被拒絕后找到我們，我們基本上是圍繞“因不可歸責于雙方的事由”這一規(guī)定設計思路與開發(fā)商協(xié)商，最終得到圓滿的解決。由于我們?nèi)渴峭ㄟ^非訴訟協(xié)商方式就解決了，沒有一例走上法庭，所以也無法對桂林市在這方面的審判實踐妄作判斷。 2、購房者雙方簽訂正式有效的《商品房買賣合同》，購房者按合同約定支付定金以后反悔，要求“退房”。這種情形比較容易處理，直接適用定金罰則，支付定金一方違約，無權要求返還定金，收取定金一方違約，應當雙倍支付定金。ttttt