實際履行原則指的是合同當事人必須按照合同規(guī)定的標的履行自己的義務，未經(jīng)權利人同意，不得以其他標的代替履行或者以支付違約金和賠償金來免除合同規(guī)定的義務。 在定金合同中，如果雙方都沒有履行好自己相應的責任，雙方可以協(xié)商來廢除這個合同。具體要根據(jù)合同條款來判斷，如果合同中未約定生效時間，一般簽訂之日起生效。如果合同中一方有先履行的義務，后履行的一方有先履行抗辯權，先履行的一方若無法證明其不履行有免責事由，會構成違約。如果合同中有約定合同的終止時間，一旦合同到達終止時間，可以自然終止，但一般不影響違約責任的追究。如果是同時履行，雙方都沒有履行，可能導致雙方違約。按照違約條款確認各自的違約責任（違約條款不一定是對等的，而且很可能違約計算標準也不相似）。 1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。 3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 4、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。 定金條款并不具有強制性，購房者可以依法自主決定是否訂立定金條款。交易雙方應在定金條款中注明不履行合同的具體情況。雖然已訂立了定金條款，但只有在交付了定金后，合同才會生效。分清定金和訂金的區(qū)別，不要錯把訂金當定金。有的售房者會在定金條款中設下陷阱，故意讓其違約，所以要仔細閱讀定金條款。