《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。商品房買賣認(rèn)購書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽署的文書，是雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，表現(xiàn)形式為預(yù)定書、認(rèn)購書、定購書等。商品房買賣認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定名為預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。二是出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款，是指：首先認(rèn)購書已經(jīng)實(shí)際履行。一般而言，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定為本約，無須附加實(shí)際履行內(nèi)容。其次出賣人已經(jīng)收取了購房款，既包括全款，也包括部分購房款。買受人支付房款包括一次性付清全款、分期付款、以個(gè)人住房貸款的方式付款等三種不同方式。