商品房預(yù)售合同是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。 認(rèn)定合同效力應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 一、主體合格、當(dāng)事人應(yīng)具備法律規(guī)定的締約資格。 商品房預(yù)售合同的主體是特定的，預(yù)售方是房地產(chǎn)公司，一般為法人等主體，因此并非任何人都能作為預(yù)售方訂立商品房預(yù)售合同。 預(yù)售方是合法設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，只有預(yù)售方持有預(yù)售許可證明，具備預(yù)售許可資格，其與預(yù)購(gòu)方簽訂的預(yù)售合同即為發(fā)生法律效力。 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 二、意思表示真實(shí)。 三、不違反法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益。 四、合同標(biāo)的確定、可行。 雙方簽訂合同后，為了使合同產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，合同的實(shí)質(zhì)性條款也應(yīng)當(dāng)是可行的。比如，預(yù)售的商品房必須是確定了施工進(jìn)度、竣工交付日期、物業(yè)管理方案、裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面圖或戶(hù)型圖等等。

(1)商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出賣(mài)人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。 (2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。