在現(xiàn)實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同之前，由購(gòu)房人先行認(rèn)購(gòu)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，由認(rèn)購(gòu)人支付定金，并約定在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常未辦理預(yù)售許可證。 在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門(mén)通常認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)違法房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，故是無(wú)效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大，有些開(kāi)發(fā)商常會(huì)借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對(duì)認(rèn)購(gòu)人相當(dāng)不利。現(xiàn)在司法部門(mén)多認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是有效的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四、五條對(duì)簽訂預(yù)售合同前的認(rèn)購(gòu)行為進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)予以了認(rèn)可，也就是認(rèn)可了認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。因此，開(kāi)發(fā)商或者認(rèn)購(gòu)人不得以開(kāi)發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。 1、認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同。但有的法院對(duì)此不支持，認(rèn)為法律不能強(qiáng)制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。 2、在房?jī)r(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。 3、在房?jī)r(jià)上漲明顯時(shí)，認(rèn)購(gòu)人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償差價(jià)損失。如廣州法院對(duì)住宅的減價(jià)損失按差價(jià)的20計(jì)算損失。