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不給7折優(yōu)惠轉(zhuǎn)按揭最有效

典型個(gè)案：王某2006年買了一套商品住房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)公積金貸款最高只能貸40萬，由于他湊更多的首付困難，就用商業(yè)貸款貸了50萬元。去年10月27日，政府推出了鼓勵自住型購房貸款的房貸新政，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。聽到這一消息王某興奮不已，密切關(guān)注其貸款銀行這一利率下調(diào)的細(xì)則出臺。

直到去年12月19日，銀行才短信通知根據(jù)人民銀行房貸新政策，對于符合我行利用貸款購買普通自住房客戶，可到貸款經(jīng)辦行進(jìn)行利率浮動幅度下調(diào)的申請，詳洽貸款經(jīng)辦行。收到短信的當(dāng)天王某就去該行申請利率下調(diào)，然而快一個(gè)月過去了，王某的利率7折優(yōu)惠什么時(shí)候能辦下來，銀行只是答復(fù)讓他等電話，完全沒有時(shí)間表。

理財(cái)支招：王某打聽過周圍的鄰居、朋友，居然還沒有一個(gè)享受到房貸利率7折優(yōu)惠的政策，1月20日就又到了王某每月的還款日，他只能按原來的還款數(shù)額往還款卡里面存錢了，因?yàn)槭裁磿r(shí)候才能辦下貸款利率的折扣他完全不知道。

與王某有同樣經(jīng)歷的朱某雷對銀行的一再拖延，且不給個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)間，非常不滿意。他決定聯(lián)系能馬上執(zhí)行貸款利率7折優(yōu)惠的銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，他咨詢了民生銀行的一位信貸經(jīng)理，對方表示依據(jù)他的條件完全可以辦理轉(zhuǎn)按揭，而且轉(zhuǎn)的下個(gè)月就能享受優(yōu)惠利率。朱某雷把這一消息轉(zhuǎn)告原銀行的房貸經(jīng)理時(shí)，房貸經(jīng)理答復(fù)他在他1月份的還款日之前一定會給答復(fù)。

夫妻第二套房也有可能享優(yōu)惠

典型個(gè)案：2006年還未結(jié)婚的鄭先生購買了一套80平米的商品房，商業(yè)貸款45萬元。2008年結(jié)婚后，夫妻兩人收入都比較可觀，在北京一樓盤出現(xiàn)較大購房優(yōu)惠的情況下抄底購買了一套100平米的商品房，該房是夫妻共同出資以愛人王女士的名義用公積金貸款購買的。鄭先生想把自己名下的首套房申請貸款利率7折優(yōu)惠，但向銀行咨詢后得知，他不在優(yōu)惠條件允許的范圍內(nèi)。

理財(cái)支招：鄭先生后來咨詢了一位在銀行工作的朋友，該朋友告訴他有些銀行并沒有嚴(yán)格要求夫妻名下?lián)碛袃商追康?，首套商品房貸款不能申請利率優(yōu)惠。因此鄭先生可以咨詢其他銀行，在得到確切答復(fù)后可以申請轉(zhuǎn)按揭，從而享受到7折利率的優(yōu)惠政策。

鄭先生的情況比較特殊，首套房是以自己的名義買的，第二套則完全是愛人名義買的，因此在銀行系統(tǒng)里很有可能查不到婚姻記錄，所以鄭先生家庭即便有兩套房也是可以申請利率優(yōu)惠的。

剩余未還貸款少則不宜轉(zhuǎn)按揭

典型個(gè)案：周偉2003年購買了首套自住商品房，建筑面積98平米的，當(dāng)時(shí)貸款40萬元，經(jīng)過了5年還款過程，目前還有18萬元的本金未還完，但他所貸款的銀行還遲遲未公布貸款利率7折優(yōu)惠的細(xì)則，他想轉(zhuǎn)按揭到其他銀行享受利率優(yōu)惠。

理財(cái)支招：銀行理財(cái)分析師提醒客戶，不是所有房貸客戶轉(zhuǎn)按揭都劃算。因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭不但需要重新辦理兩證，還需要繳納違約費(fèi)和評估費(fèi)。如果18萬元的貸款申請轉(zhuǎn)按揭的話，加上1%-2%的按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用,累計(jì)支出可能在5000-6000元。

銀行理財(cái)分析師粗略計(jì)算，貸款18萬元，這些費(fèi)用就達(dá)到了6000元左右。可見，貸款金額20萬以下，期限10年以內(nèi)的，沒有太大必要轉(zhuǎn)按揭。而貸款金額較大的，轉(zhuǎn)按揭就比較劃算了。同時(shí)周先生所貸款的銀行只是目前細(xì)則沒有完全出臺，并不代表將來就不執(zhí)行貸款7折利率優(yōu)惠，建議等等銀行的政策出臺，不必急于這一點(diǎn)時(shí)間。如果周先生想提前還款的話將來辦理7折優(yōu)惠時(shí)，一定要問清楚提前還款有沒有違約金。

■記者觀察

房貸新政房奴心病

銀行對房貸推出的貸款利率7折優(yōu)惠政策，讓眾多房奴大為高興，因?yàn)樗麄儗闹惺芤?，大多?shù)人每月貸款可少還幾百元的利息。然而新政推出至今，真正享受到這一實(shí)惠的購房者卻是少之又少，房貸新政本意雖好，但實(shí)行起來卻讓人不那么痛快。各銀行對于自己的細(xì)則有不同的解釋，高門檻則是各個(gè)銀行審核符合優(yōu)惠條件客戶的共同特點(diǎn)，可謂障礙重重。這給剛看到希望的房奴又澆了一盆冷水，即便有能滿足各種條件的房貸者，也是遲遲不能與貸款銀行辦理相關(guān)的手續(xù)，銀行是能拖就拖，能不給優(yōu)惠就不優(yōu)惠，消費(fèi)者只能坐等銀行電話。

銀行這邊怕丟了客戶，那邊又怕少了利潤，因此就會出現(xiàn)有優(yōu)惠政策出臺，但又設(shè)立高門檻，讓消費(fèi)者有希望但又難以企及。購房者還必須向銀行提出申請，有人就指出銀行為什么就不能自動享受優(yōu)惠利率，為什么還要費(fèi)事費(fèi)力地去走個(gè)申請程序呢?各房地產(chǎn)論壇、眾多的群談?wù)撟疃嗟亩际琴J款利率7折優(yōu)惠的事情，眾房奴日盼夜顧地希望優(yōu)惠早日落實(shí)到位。

■房貸轉(zhuǎn)按揭小貼士

1.找到新銀行，尋找一家可以為房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。

2.帶齊申請材料，包括原來的借款合同、購房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件(無復(fù)印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復(fù)印件)，到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫轉(zhuǎn)按揭申請表。

3.信用查詢，申請后，欲轉(zhuǎn)按揭者須授權(quán)接收銀行進(jìn)行個(gè)人信用檔案查詢。

4.記錄要良好，若申請者個(gè)人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會在7個(gè)工作日內(nèi)作出受理轉(zhuǎn)按揭的決定，同時(shí)會電話通知申請人;若個(gè)人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會拒絕接收轉(zhuǎn)按揭。

5.提前還完款，獲得接收銀行認(rèn)可后，向原來的貸款發(fā)放銀行申請?zhí)崆叭~還貸。由于許多銀行要求提前全額還貸須提前一個(gè)星期申請，所以此過程大約需要半個(gè)月。

6.簽訂新合同，向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產(chǎn)證后，到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)簽訂新的個(gè)人房屋抵押貸款合同。

7.重新辦抵押，拿著房產(chǎn)證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個(gè)人房屋抵押貸款合同，到各房屋所在地房屋抵押登記部門(一般在房交所)，先辦理解押手續(xù)，后辦理新的抵押手續(xù)。

8.手續(xù)交銀行，將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交給接收銀行。