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限購(gòu)城市越來(lái)越多，購(gòu)房者如果購(gòu)買商住兩用房就能避開限購(gòu)的制約。雖然購(gòu)買商住兩用房不受限購(gòu)政策的限制，但商住兩用房的稅費(fèi)和普通住宅相比，要多繳納印花和土地增值稅。究竟買賣商住來(lái)那個(gè)用房要交哪些稅費(fèi)?

通常，二手房稅費(fèi)的計(jì)稅依據(jù)有兩個(gè)：一個(gè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)，實(shí)行一房一價(jià)，數(shù)額需要在繳稅時(shí)才能確認(rèn);第二是網(wǎng)簽價(jià)，即買賣雙方在網(wǎng)簽時(shí)定的價(jià)錢。二手房繳稅時(shí)，核定價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，哪個(gè)高取哪個(gè)為稅基。

一、增值稅及其附加稅

增值稅及其附加稅=(網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值)/1.05×5.6%(網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè))。

二、印花稅

1、網(wǎng)簽價(jià)>核定價(jià)：

印花稅=(網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅)×0.5‰(買賣雙方均須繳納)。

2、核定價(jià)>網(wǎng)簽價(jià)：

印花稅=(核定價(jià)格/1.05)×0.5‰(買賣雙方均須繳納)。

三、個(gè)人所得稅

1、網(wǎng)簽價(jià)>核定價(jià)

個(gè)人所得稅=(網(wǎng)簽價(jià)-原值-原契稅-本次增值稅及附加-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息-本次印花稅-本次土地增值稅)×20%。

2、核定價(jià)>網(wǎng)簽價(jià)

個(gè)人所得稅=(核定價(jià)格/1.05-原值-原契稅-本次增值稅及附加-核定價(jià)×10%-貸款利息-本次印花稅-本次土地增值稅)×20%。

PS：如果查不到房屋原值，直接按全額(網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè))的1%計(jì)算個(gè)人所得稅。

四、契稅

1、網(wǎng)簽價(jià)>核定價(jià)：

契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅)×3%。

2、核定價(jià)>網(wǎng)簽價(jià)：

契稅=(核定價(jià)格/1.05)×3%。

五、土地增值稅(不同地區(qū)規(guī)定不同，此處以北京為例)

土地增值稅=增值額×稅率(稅率：30%-60%，由增值額/扣除項(xiàng)目金決定);

增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-扣除項(xiàng)目金(網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大取哪個(gè));

扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次增值稅及附加+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)×10%(網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)大取哪個(gè));

遞增額=原值×5%×年數(shù)(3年零8個(gè)月按4年算)。