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(1993年2月23日國家土地管理局國土〔籍〕字第33號)

為加強土地資源和地產(chǎn)市場的管理，進一步健全土地登記制度，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，對變更土地登記作如下規(guī)定：

一、變更土地登記的范圍和分類

初始土地登記后，土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、分割、合并、終止，登記的土地用途發(fā)生變更，土地所有者、使用者、他項權(quán)利者更改名稱或通訊地址的，除按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)外，應(yīng)及時辦理變更土地登記。

變更上地登記分為：

1

一、一個土地使用證兩家人用

由于部分土地使用的復(fù)雜性，尤其在集體所有土地中出現(xiàn)了一個土地使用證兩家人用的問題，要對土地的性質(zhì)和情況進行分析。

(一)按土地分類來看

中國的土地分為農(nóng)民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。

1、集體土地

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)?？梢姡r(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，才需要給使用權(quán)人發(fā)給土地使用證，此時土地使用證歸使用權(quán)人所有。

2、國有土地

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認使用權(quán)。此時土地使用證歸土地使用者所有。

(二)按土地變更來看

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

1、房屋買賣

房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是與房屋的所有權(quán)一致的。地隨房走原則，土地使用權(quán)隨房產(chǎn)的變更而變更。所以土地使用證歸買方所有。但如果簽訂房屋買賣合同后，未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，此時房產(chǎn)所有權(quán)仍然屬于賣方，土地使用證也屬于賣方，但房屋買賣合同是有效的。而國有土地使用證的取得方式分劃撥和出讓，只有以出讓方式取得的國有土地使用證才能進行交易。

2、繼承、贈與

當(dāng)土地使用證所有人去世后，土地使用證歸他的直系親屬，假如沒有直系親屬就屬于他侄子或者表哥。

3、離婚

如果離婚后仍屬于原村集體經(jīng)濟組織，則可以繼承承包經(jīng)營原由其承包經(jīng)營的土地，此時土地使用證無需變更；如果離婚后戶口遷移，不屬于原村集體經(jīng)濟組織，則不能繼續(xù)承包經(jīng)營原由其承包經(jīng)營的土地，集體要收回土地，土地不能成為私有財產(chǎn)，此時土地使用證歸集體所有。

二、對于新樓房誰辦土地使用證

購買者辦理，

土地使用證是確認土地使用權(quán)的法律憑證。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可見，土地使用證在中國是確認土地使用權(quán)的法律憑證。

中國的土地分為農(nóng)民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。證內(nèi)各項數(shù)據(jù)和編號，如單位名稱、四至、土地數(shù)量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據(jù)土地利用現(xiàn)狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應(yīng)作相應(yīng)改動。國有土地使用證由國家土地管理局統(tǒng)一監(jiān)制，市、縣人民政府頒發(fā)，土地管理機關(guān)填寫，發(fā)給依法使用國有土地的單位和個人，并由其保存。

其主要內(nèi)容包括：

1、土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準使用期限、四至、填發(fā)機關(guān)簽章、年、月、日。

2、城鎮(zhèn)土地使用中用地面積，其中建筑占地，共有使用權(quán)面積，其中分攤面積，土地等級；農(nóng)村土地中土地總面積，其中地類面積。

3、備注。

4、變更記事。

5、附圖以及證書的編號等。