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一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義

國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

在我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)有和集體所有兩種。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國(guó)家取得土地使用權(quán)的個(gè)人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時(shí)期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對(duì)土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對(duì)土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。

二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓的區(qū)別是什么？

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國(guó)家取得土地使用權(quán)的個(gè)人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時(shí)期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對(duì)土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對(duì)土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。

（三）國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓主體不同：

1．出讓主體：國(guó)有土地所有者，即國(guó)家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施。

2．轉(zhuǎn)讓主體：取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。

（四）行為性質(zhì)不同：根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定。轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。

（五）轉(zhuǎn)移條件與程序不同：出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證。轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。

（六）交易市場(chǎng)不同：出讓，一級(jí)市場(chǎng)，即國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷。轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市場(chǎng)，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

我國(guó)的土地制度實(shí)行雙軌制，即土地歸國(guó)有和集體所有。根據(jù)法律的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)用地必須是而且只能是國(guó)有土地，開發(fā)用地獲得的途徑主要有兩個(gè)：第一是通過協(xié)議出讓和招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓取得；第二是從已取得國(guó)有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織處轉(zhuǎn)讓取得。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)或者隨地上建筑物、其他附著物通過出售、交換和贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種情況，其中通過國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得開發(fā)用地由于更能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資源配置靈活靈敏的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸成為房地產(chǎn)商“拿地”的普遍方法。