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公房購買產(chǎn)權(quán)后遺贈他人有效

張老頭購買了一套公房，生前通過公證方式遺贈保姆，死后，兒女們怒告保姆討房產(chǎn)，終無果。

基本案情

張某有三個兒子，張甲、張乙和張丙。1984年，張某與李某再婚，婚后，夫妻協(xié)商一致將各自名下的公房交還給單位，單位另行分配給二老一套公房，約70平米，該房屋產(chǎn)權(quán)單位系北京市朝陽區(qū)房屋土地管理局。1997年，李某去世，張某兒子對張某生活不理不睬。1998年，張某請一個保姆照顧自己的生活，耳濡目染，保姆吳某和張某開始同居了。，吳某離開了張某；張甲之子張小甲隨張某生活。，張某購買了該公房的產(chǎn)權(quán)。房屋總價3萬元，購房時折算了張某25年工齡和李某30年工齡；同時，張某享受了國家關(guān)于教師購房的優(yōu)惠政策。，吳某回來開始照顧張某。，張某在北京市某公證處辦理遺囑公證：死后將自己的房屋贈與吳某。，張某去世，吳某在北京市朝陽區(qū)房管局做了產(chǎn)權(quán)變更登記。張某的三個兒子以及張小甲知道此事后，怒不可遏，將吳某告上法庭，請求吳某歸還房產(chǎn)；吳某反訴，要求法院確認(rèn)房產(chǎn)歸自己所有。北京市朝陽區(qū)人民法院作出判決：駁回張氏兄弟訴訟請求；確認(rèn)該房產(chǎn)歸吳某所有。雙方均提起上訴，二審法院依法駁回上訴維持原判。

律師說法

1、購買承租公房的問題。國家允許公房承租人通過支付價款的方式購買公房，取得房屋產(chǎn)權(quán)。公民購買公房需符合條件，一般來說，只有承租人可以購買；承租人去世后，同住人變更承租權(quán)后可以購買。購買的面積一般按照同住人人數(shù)乘以單位面積來確定。職工工齡可以折算一部分價款。

2、已購公房產(chǎn)權(quán)人的確定。一般的，已購公房的產(chǎn)權(quán)人為原承租人，除非承租人與同住人協(xié)商一致（法院一般考慮同住人是否出資，夫妻除外），同住人不是產(chǎn)權(quán)共有人，同住人也沒有獨自購買該公房的資格。夫妻一方去世后，另一方購買公房，該公房屬于個人財產(chǎn)；如果購買人利用了已故配偶的工齡，也只能作為政策性補貼，已故配偶因主體缺失并不享有共有權(quán)。

3、遺贈公證及其效力。公證實質(zhì)上加強了遺贈的效力，最后公證遺囑的效力強于其他遺囑。只要遺囑行為本身合法，公證遺囑一般不會出現(xiàn)無效的情形。本案中，張某作為唯一產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)贈與吳某的行為，并無違法之處；雖然公證處沒有錄音錄像，但是，相對于自書遺囑（尚且有效）來說，其效力只會增強，不可減弱。

法律依據(jù)

1、《民法典》第一千一百三十三條第三款：公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈與國家、集體或者法定繼承人以外的人。

2、《北京市住房制度改革實施方案》第一千一百二十一條第三款第一項：凡單元式住宅樓房，產(chǎn)權(quán)單位均可按準(zhǔn)成本價向職工出售。

（原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究）

作者簡介：張＊勝律師，中共黨員，法學(xué)碩士，中華全國律師協(xié)會會員，北京市律師協(xié)會會員，北京知名學(xué)者型律師，曾接受＊＊人民廣播電臺、中國青年報等媒體專訪；，被司法部選調(diào)參加司法考試（律師執(zhí)業(yè)資格考試）閱卷，主閱論述題第三題。參加美國華盛頓大學(xué)重點項目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來，一直專注于經(jīng)濟糾紛與刑事辯護的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗。

《中華人民共和國民法典》：第三章　遺囑繼承和遺贈　　第一千一百三十三條　自然人可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人。\n　　自然人可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人中的一人或者數(shù)人繼承。\n　　自然人可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個人。\n　　自然人可以依法設(shè)立遺囑信托。