房地產(chǎn)業(yè)成本核算
(一)確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目
房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象,一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目;同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)工時(shí)間相近,又由同一施工隊(duì)伍施工,也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象;規(guī)模大、工期長(zhǎng)的,可按一定的區(qū)域或部位劃分。
房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本(指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施)及代建工程成本。
(二)成本核算項(xiàng)目
房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括:
(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi):包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(2)前期工程費(fèi):開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。
(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。
(4)建筑安裝工程費(fèi):房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。
(5)配套設(shè)施費(fèi):能分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車(chē)棚、居委會(huì)、派出所水塔等;另一類(lèi)為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。
(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi):為開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
(三)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法
1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
(1)如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)
(2)不能分清成本項(xiàng)目的,其支出應(yīng)先歸集整理,隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配(一般按建筑面積)
借:開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本
貸:銀行存款等科目
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)成本
2、前期工程費(fèi)
能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?,然后?jì)入開(kāi)發(fā)成本。
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:銀行存款等科目
3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(略)
4、建筑安裝工程費(fèi)
(1)自營(yíng)工程,工程量較小的直接進(jìn)入工程開(kāi)發(fā)成本
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:庫(kù)存材料(應(yīng)付賬款等)
工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的,應(yīng)經(jīng)過(guò)“工程施工”進(jìn)行核算
借:工程施工
貸:銀行存款(庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等)
然后,根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配:
①開(kāi)工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象;②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用;③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等;④按月計(jì)算施工實(shí)際成本;⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為:
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:工程施工
(2)發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算:一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式,通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè),應(yīng)按工程標(biāo)價(jià),采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。
5、配套設(shè)施費(fèi)
(1)對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,可直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為:
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:銀行存款、庫(kù)存材料等科目
(2)對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施,應(yīng)先進(jìn)行歸集,然后按可銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為:
借:開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施成本
貸:應(yīng)付賬款(庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等)
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施成本
6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
(1)對(duì)能分清開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本,賬務(wù)處理為:
借:開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本
貸:應(yīng)付工資(累計(jì)折舊、銀行存款等)
(2)如有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?/p>
借:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸:應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等
(3)如開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu),除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外,其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。
最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。
(四)開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后,將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
貸:開(kāi)發(fā)成本
(五)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本(或銷(xiāo)售成本)
根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷(xiāo)售成本,其計(jì)算和賬務(wù)處理如下:
可售面積單位工程成本=項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積
經(jīng)營(yíng)成本=已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積×可售面積單位工程成本
借:經(jīng)營(yíng)成本
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
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