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物業(yè)稅征收辦法

財(cái)政部規(guī)定，對地下建筑用地按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅

據(jù)了解，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計(jì)算模式：一種房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅;另一種是用于出租投資，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。

按照目前中央政府對房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的土地出讓金以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)、印花稅、營業(yè)交易稅、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

目前中國已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等多個省區(qū)市進(jìn)行物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實(shí)際收稅，而是模擬操作步

盡管業(yè)界對物業(yè)稅的開征積極樂觀，但值得注意的是，現(xiàn)階段開征物業(yè)稅還面臨著諸多問題。各部門、各地方政府因?yàn)槔娣峙浜偷胤奖Ｗo(hù)主義等問題使合作存在很多困難，以至于無法摸清單位、個人實(shí)際擁有的房地產(chǎn)面積。

短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，開征時間大概在2010~2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定，委托什么樣的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)來作評估等，這些關(guān)節(jié)點(diǎn)目前決策層內(nèi)部均尚未明確。

物業(yè)稅征收對象

物業(yè)稅征收對象的分類

有三種分類方法，按照土地和地面建筑分類，按照不動產(chǎn)的用途分類，按照不動產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)分類。

第一，按照土地和地面建筑分類。就是在林老師剛才的討論當(dāng)中已經(jīng)涉及到了，我這里就不再詳細(xì)介紹了。

第二，按照不動產(chǎn)的用途分類。引用香港差餉物價署2004年的年報(bào)，就是根據(jù)用途的不同，不動產(chǎn)征稅對象最主要的兩大類可以分為住宅和非住宅類。我國香港地區(qū)不動產(chǎn)主要分為住宅、鋪位及商業(yè)樓宇、寫字樓、工貿(mào)大廈、工廠樓宇等等。從數(shù)量來看，住宅類不動產(chǎn)數(shù)目占不動產(chǎn)比例為73.8%，從評估值來看，住宅類不動產(chǎn)占總值的48.2%。就是無論數(shù)目，還是什么，住宅類不動產(chǎn)都占了最大的比重，因此也是物業(yè)稅征稅對象當(dāng)中最重要的組成部分。從我們在青島的調(diào)研情況來看，青島市住宅類的不動產(chǎn)數(shù)量比重是在50-60%之間。所以，也是占了不動產(chǎn)類別結(jié)構(gòu)中的最主要的部分。

第三，按不動產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)分類。我在這里分為政府機(jī)構(gòu)所有，非營利性組織和社會公益機(jī)構(gòu)所有，營利性機(jī)構(gòu)所有和私人所有。1982年開始實(shí)施的國有土地有償使用制度，和1991年開始的深化住房制度改革，推動了我國不動產(chǎn)領(lǐng)域的市場化進(jìn)程，特別是取消福利分房，使城鎮(zhèn)居民住房的商品化、貨幣化程度有很大提高，城鎮(zhèn)居民正在取代政府和企業(yè)，成為房地產(chǎn)市場的最主要參與者，為我國物業(yè)稅的改革奠定了相應(yīng)的基礎(chǔ)。