案例分析：不兌現(xiàn)售樓廣告怎樣承擔違約責任？
來源：法律編輯整理
時間： 2012-06-18 00:31:39
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＂3．15＂國際消費者權益日來臨之際，溫州市104名別墅購買消費者向社會提供了一份珍貴的消費者維權教案。這份教案提出兩個帶有全國普遍性的消費者維權問題：不兌現(xiàn)售樓廣告該不該承擔違約責任？像一盤散沙似的住宅小區(qū)入住者合法權益若受侵害該如何保護？
＂不是夢想的四星級家園＂向你招手銀都花園正門和旁邊本應該是業(yè)主俱樂部的銀都大酒店由于物業(yè)辦公用房被改為別墅出售，業(yè)主委員會和物業(yè)公司只能臨時借用小區(qū)幼兒由于小區(qū)東邊沒有封閉，物業(yè)公司只能3步一崗的設置保安崗亭守衛(wèi)幾個出口
1997年初，溫州建設房地產開發(fā)公司在溫州市東部郊區(qū)的新城片，開發(fā)建造一處豪華別墅區(qū)＂銀都花園＂。其中有74幢別墅，30套越層樓。每幢別墅售價約200萬元，每套越層樓售價約80萬元。二者均比周邊同類房價高出一倍多。
開發(fā)商在各媒體廣告及售樓書宣傳稱，＂四星級家園，不再是夢想＂、＂園區(qū)內擁有三個標準網(wǎng)球場，一個游泳池，擁有1368平方米物業(yè)管理用房。擁有4500平方米的銀都維的多利亞俱樂部，內有健身房、乒乓球、KTV等健身娛樂設施。區(qū)內擁有超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設施。別墅實行全封閉星級物業(yè)管理，并有紅外線報警、衛(wèi)星電視及自發(fā)電設備。小區(qū)綠化率達38．60％等等＂。
這樣的公配水準和樓價在當時堪稱＂溫州之最＂。溫州市104名企業(yè)界知名人士及富人沖著如此美好的環(huán)境、設施和承諾，紛紛花巨資購置了該區(qū)的別墅和越層樓。
＂缺斤短兩＂被訴求賠償5千多萬元
銀都花園內的別墅群。銀都花園一隅。黃＊忠、鄭＊嚴等上百名業(yè)主從1999年始陸續(xù)入住。他們想不到入住后相繼發(fā)現(xiàn)，實際情況與開發(fā)商的承諾大相庭徑。開發(fā)商在別墅區(qū)圍墻及圍墻內側通道的地基上增建了別墅，大部分地盤則改建為綠地賣掉了，導致全封閉管理永久性不能恢復。區(qū)的網(wǎng)球場、游泳池等設施也租給他人用作商業(yè)經營。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂部場裝修完工后，一夜之間竟＂割＂給他人，成為一家商業(yè)酒店，業(yè)主們也是永久性無權享用。小區(qū)的綠化率僅為34．7％，這一減，被整整割掉4．1畝土地，價值超千萬元。另外，超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設施不見蹤影，入住者生活服務極為不便，買一包醬油、一盒煙都得驅車到區(qū)外購買。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區(qū)內經常發(fā)生偷盜事件，業(yè)主的生命和財產受到嚴重的威脅。
對此，業(yè)主們認為自己被欺騙了。針對開發(fā)商欺詐、嚴重＂缺斤短兩＂的行為，業(yè)主們在無數(shù)次交涉無果的情況下，運用法律手段維護自己的合法權益。為了解決人力松散的問題，他們自發(fā)聯(lián)合，授權委托由全體業(yè)主選舉產生的銀都花園業(yè)主委員會（主任、副主任本身也是業(yè)主），以該民間自治組織的名義，與開發(fā)商對簿公堂。
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一般不兌現(xiàn)，也不能追究其違約責任，但當出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。此時不兌現(xiàn)，則要追究其違約責任。為了更好理解，以案例為例：案件簡介：2013年10月，殷某與某地產公司簽訂《xx商品房預售合同》，約定殷某購買該公司開發(fā)建設的住房一套。殷某購買該房屋前，該公司的樓書、沙盤、戶外廣告、網(wǎng)絡宣傳及銷售人員的介紹均確認該房屋所在的小區(qū)配有萬平米私享花園及1：1配比車庫。殷某認為其基于上述承諾才與該公司簽訂合同，以高于市場價格購買該房屋。在其支付了全部購房款后，這些承諾未實現(xiàn)。殷某認為該公司構成違約，存在一定的欺詐、虛假宣傳行為，遂將其訴至法院，要求被告承擔違約責任。被告某地產公司認為所有宣傳文字及圖片已寫明僅供參考，不是被告的要約，不構成合同條款，也就不構成違約。對于銷售人員在售房現(xiàn)場的2023-06-1382人看過 -
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