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通州區(qū)村鎮(zhèn)住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法

（試行）

第一章總則

第一條為加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，規(guī)范全區(qū)村鎮(zhèn)住宅房屋拆遷工作，切實(shí)維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，特制定本辦法。

第二條對(duì)集體土地上村鎮(zhèn)住宅房屋及附屬物進(jìn)行拆遷，并需要對(duì)房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱被拆遷人）進(jìn)行補(bǔ)償安置的，適用本辦法。

國(guó)務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)的水利、能源、交通等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償安置另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條區(qū)房屋動(dòng)遷管理辦公室（以下統(tǒng)稱動(dòng)遷辦）負(fù)責(zé)本區(qū)村鎮(zhèn)住宅房屋拆遷的補(bǔ)償安置管理工作；區(qū)相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)，做好房屋拆遷補(bǔ)償安置的相關(guān)工作。

第四條集體土地上村鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，各鎮(zhèn)區(qū)園人民政府（管委會(huì)）作為拆遷責(zé)任主體（以下統(tǒng)稱拆遷主體），負(fù)責(zé)本轄區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置的組織、協(xié)調(diào)、推進(jìn)工作。

第二章拆遷管理

第五條區(qū)動(dòng)遷辦負(fù)責(zé)對(duì)從事房屋拆遷評(píng)估、房屋拆遷實(shí)施和房屋拆除施工單位實(shí)行資質(zhì)審查，各鎮(zhèn)區(qū)園人民政府（管委會(huì)）予以配合。未通過(guò)資質(zhì)審查的單位，不得參與房屋拆遷評(píng)估、拆遷實(shí)施和房屋拆除活動(dòng)。拆遷主體與上述單位簽訂委托合同后15日內(nèi)將委托合同報(bào)區(qū)動(dòng)遷辦備案。

第六條凡拆遷面積在3000平方米以上（含3000平方米）的拆遷項(xiàng)目，拆遷主體應(yīng)采用招投標(biāo)方式確定拆遷實(shí)施單位，招投標(biāo)工作按相關(guān)程序進(jìn)行，區(qū)動(dòng)遷辦予以協(xié)助。低于上述標(biāo)準(zhǔn)的拆遷項(xiàng)目可通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判等形式確定拆遷實(shí)施單位。

第七條負(fù)責(zé)評(píng)估工作的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)），應(yīng)當(dāng)具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，并已列入向社會(huì)公布的通州區(qū)房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。從事評(píng)估活動(dòng)的工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格并取得上崗證。房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取當(dāng)事人共同選擇的方式。

第八條評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)通知被拆遷人到場(chǎng)，被拆遷人應(yīng)予以配合。

因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由被拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證，并在評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明后，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評(píng)估。

第九條拆遷項(xiàng)目確定實(shí)施后，拆遷范圍內(nèi)應(yīng)暫停下列活動(dòng)：

（一）新批宅基地和其他建設(shè)用地；

（二）新建、改建、擴(kuò)建房屋及其附屬物；

（三）改變房屋、土地用途；

（四）辦理戶口的遷入、分戶，因婚姻、出生、士兵退伍、刑滿釋放、解除勞動(dòng)教養(yǎng)等情況必須入戶或分戶的除外；

（五）核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

區(qū)動(dòng)遷辦根據(jù)拆遷主體的申請(qǐng)，就前款所列事項(xiàng)，書面通知國(guó)土、工商、公安、拆遷房屋范圍所在鎮(zhèn)區(qū)園人民政府（管委會(huì)）等有關(guān)部門和單位暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷期限內(nèi)擅自進(jìn)行上述活動(dòng)的，房屋拆遷時(shí)不予認(rèn)可。

第十條拆遷主體擬定房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案，對(duì)擬定的方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)；必要時(shí)應(yīng)當(dāng)組織由被拆遷人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證意見(jiàn)對(duì)方案進(jìn)行修改完善。拆遷主體在向區(qū)動(dòng)遷辦報(bào)送房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

第十一條區(qū)動(dòng)遷辦會(huì)同監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)、國(guó)土、規(guī)劃等相關(guān)部門對(duì)拆遷主體提交的房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案進(jìn)行審核。對(duì)符合條件的，向拆遷主體發(fā)放《房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案批準(zhǔn)通知書》。

房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）確切的拆遷范圍；

（二）拆遷范圍內(nèi)房屋的用途、面積、權(quán)屬等現(xiàn)狀；

（三）拆遷的補(bǔ)償形式、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及拆遷資金的落實(shí)情況；

（四）安置的方式、安置房及臨時(shí)過(guò)渡措施的落實(shí)情況；

（五）拆遷的時(shí)限及實(shí)施步驟；

（六）拆遷組織領(lǐng)導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及房屋拆除安全防護(hù)、環(huán)保措施等。

第十二條房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案批準(zhǔn)后，拆遷主體應(yīng)當(dāng)予以公示。房屋面積測(cè)繪、拆遷評(píng)估、調(diào)查登記、資料收集等工作同步進(jìn)行，測(cè)繪結(jié)果（圖、表）報(bào)區(qū)動(dòng)遷辦、財(cái)政局備案。

第十三條被拆遷房屋建筑面積的測(cè)繪，原則上按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB／T17986－2000的規(guī)定執(zhí)行，下列類型的建筑物、構(gòu)筑物按以下規(guī)定處理：

1、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2．20米以上（含2．20米）部位只計(jì)算建筑面積，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按建安成新價(jià)單列評(píng)估，不計(jì)入合法建筑面積及安置面積。層高小于2．20米以下的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間的部位，不計(jì)算建筑面積，由評(píng)估機(jī)構(gòu)作價(jià)評(píng)估；

2、房屋在天面上，屬永久建筑，層高在2．20米以上（含2．20米）樓梯間、炮樓、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按建安成新價(jià)單列評(píng)估，不計(jì)入合法建筑面積及安置面積。高度低于2．20米以下的部位，不計(jì)算建筑面積，由評(píng)估機(jī)構(gòu)作價(jià)評(píng)估；

3、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20米以上的（含2．20米），按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按建安成新價(jià)單列評(píng)估，不計(jì)入合法建筑面積及安置面積。高度低于2．20米以下的部位，不計(jì)算建筑面積，由評(píng)估機(jī)構(gòu)作價(jià)評(píng)估；

4、后封閉的陽(yáng)臺(tái)及加柱的走廊，折半計(jì)算建筑面積，對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)及加柱的材料由評(píng)估機(jī)構(gòu)作價(jià)評(píng)估。

第十四條拆遷主體負(fù)責(zé)房屋合法建筑面積及合法土地使用面積的認(rèn)定，區(qū)動(dòng)遷辦牽頭監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)、國(guó)土、規(guī)劃等部門共同抽查。

第十五條被拆遷房屋合法建筑面積的認(rèn)定，按房屋權(quán)屬證書及房屋批建等相關(guān)資料綜合審定。

第十六條被拆遷房屋合法土地使用面積的認(rèn)定，按被拆遷人持有的有效批準(zhǔn)手續(xù)或土地使用證載明的面積確定。不能提供有效批準(zhǔn)手續(xù)或土地權(quán)屬證書，或?qū)ν恋厥褂妹娣e有異議的，其合法土地使用面積由土地行政主管部門審核確認(rèn)。

第十七條被拆遷房屋的用途，以房屋批建手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。

第十八條拆遷主體應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，依據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，與被拆遷人簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和發(fā)展需要，積極配合拆遷主體的工作。

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償形式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、搬遷期限、臨時(shí)安置過(guò)渡期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)采用區(qū)動(dòng)遷辦提供的格式文本。

第十九條房屋拆遷補(bǔ)償安置結(jié)束后，區(qū)動(dòng)遷辦牽頭相關(guān)部門和單位對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收。

第二十條拆遷主體或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)按檔案管理要求，建立健全房屋拆遷檔案管理制度，整理好全部拆遷檔案，并及時(shí)報(bào)區(qū)動(dòng)遷辦備案。

第三章拆遷補(bǔ)償

第二十一條被拆遷房屋按房屋的建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)、成新、完好程度等因素，以房屋建安價(jià)結(jié)合成新評(píng)估補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋成新評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》及《房屋成新折舊率》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條對(duì)違章建筑、逾期的臨時(shí)建筑或在建設(shè)規(guī)劃許可證中載明村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)需要時(shí)無(wú)條件拆除的臨時(shí)建筑、已建新房應(yīng)拆除而未拆除的房屋，拆遷時(shí)不予補(bǔ)償；對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按剩余使用期限分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀窘o予補(bǔ)償，不予安置。

第二十三條被拆遷人新建住宅房屋竣工至拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)之日不滿5年被拆遷的房屋，按其合法建筑面積建安成新價(jià)的20％增加補(bǔ)償?？⒐を?yàn)收憑證由被拆遷人提供，不能提供竣工驗(yàn)收憑證的，自有權(quán)部門核發(fā)的有關(guān)書證（即房屋批建手續(xù)）最后一個(gè)日期為有效截止日期起，至拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)之日止，不滿6年的（計(jì)算到月、日），按其合法建筑面積建安成新價(jià)的20％增加補(bǔ)償。對(duì)既無(wú)竣工驗(yàn)收憑證，又不能提供有權(quán)部門核發(fā)的相關(guān)書證的，不享受增加補(bǔ)償。

第二十四條拆遷范圍內(nèi)，屬于被拆遷人的裝飾裝潢、附屬設(shè)施等評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，宅基地上的零星樹(shù)木（含果樹(shù)）、竹園、祖墳等，需要遷移或砍伐的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按照《裝飾裝潢及附屬設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》及《零星樹(shù)木遷移或砍伐補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。特殊的裝飾裝潢、新型材料的補(bǔ)償，在評(píng)估時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。

拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)后，改、擴(kuò)建和突擊裝修的項(xiàng)目及非正常的裝潢一律不予補(bǔ)償。

第二十五條因房屋拆遷致使飼養(yǎng)的畜禽、塘魚等非正常出欄、變賣處理，造成經(jīng)濟(jì)損失的可酌情給予一次性補(bǔ)貼。

第四章拆遷安置

第二十六條拆遷安置可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑袟l件的區(qū)域也可采用移地遷建的方式。安置面積的確定按被拆遷房屋的合法建筑面積或按符合村鎮(zhèn)建房政策的安置人口確定安置面積。

第二十七條實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對(duì)被拆遷房屋按建安價(jià)結(jié)合成新評(píng)估補(bǔ)償。安置房的價(jià)格由各鎮(zhèn)區(qū)園人民政府（管委會(huì)）在房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案中明確。

第二十八條實(shí)行移地遷建的，對(duì)被拆遷房屋按建安價(jià)結(jié)合成新評(píng)估補(bǔ)償。宅基地的安排應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

第二十九條實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，在建安價(jià)評(píng)估補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，按照被拆遷房屋的合法建筑面積或應(yīng)安置的建筑面積給予一次性綜合補(bǔ)貼。一次性綜合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各鎮(zhèn)區(qū)園人民政府（管委會(huì)）在房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案中明確。

第五章搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)

第三十條對(duì)被拆遷的住宅房屋，按每平方米15元標(biāo)準(zhǔn)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，低于500元的按500元支付（因分家析產(chǎn)造成達(dá)不到最低標(biāo)準(zhǔn)的除外）。

第三十一條臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及過(guò)渡期限由各鎮(zhèn)區(qū)園人民政府（管委會(huì)）在房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案中明確。

對(duì)拆遷主體提供過(guò)渡用房的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)其在過(guò)渡期內(nèi)所發(fā)生的水、電、氣等費(fèi)用。

第三十二條對(duì)在規(guī)定的期限內(nèi)接受評(píng)估并搬遷騰空交房，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人，可適當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第六章附則

第三十三條本試行辦法自2012年2月1日起施行。原《通州市農(nóng)村住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法（試行）》廢止。在本試行辦法前已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。

各地的城鎮(zhèn)住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法，其實(shí)是需要國(guó)家各行政單位的工作人員以及被拆遷戶都相互了解一下的。拆遷戶如果了解了管理辦法就會(huì)知道，通州區(qū)的村鎮(zhèn)住宅房屋在拆遷的時(shí)候工作都是逐步進(jìn)行的，村鎮(zhèn)房屋的拆遷和城市房屋的拆遷工作有一定的差別，因?yàn)椴疬w之后也不能改變宅基地房屋的土地性質(zhì)和用途。