二手房交易常識：房屋需評估的五種情況
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-22 18:31:37
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(1)二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。
二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
(2)買賣雙方認(rèn)為有必要時需要評估。
交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
(3)進(jìn)行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。
房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
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寡頭壟斷1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。4、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。5、基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。房地產(chǎn)評估方法市場比較法在評估房地產(chǎn)價格的時候2023-07-02185人看過 -
二手房評估需要進(jìn)行二手房評估的情形：1、買賣雙方認(rèn)為有必要時。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。2、進(jìn)行房地產(chǎn)保險時。房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。3、申請抵押貸款時。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可2023-06-10442人看過 -
代理交易常識的名詞解釋二手房是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。服務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定：房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算、評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。市部分中介開通的一項新的服務(wù)，是指買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個適當(dāng)?shù)膬r格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的誠意金，并簽訂一定期限。代理方收取誠意金后，會努力地發(fā)揮2023-06-10243人看過 -
房屋買賣契約本文介紹廣州二手房交易稅費知識，二手房交易時稅費如何計算，有何標(biāo)準(zhǔn)?(一)房產(chǎn)贈與需提交的資料1、房屋所有權(quán)證書;2、贈與和接受贈與公證書;3、贈與人和受贈人身份證及復(fù)印件;若受贈人為未成年人，需提交監(jiān)護(hù)人身份證及復(fù)印件;4、房屋所有權(quán)登記申請書(收件窗口領(lǐng)取)。(二)房產(chǎn)交易收費標(biāo)準(zhǔn)1、交易手續(xù)費：雙方各50%住宅：6元/平方米。2、登記費：由受贈方交納住宅：80元/套;3、房屋所有權(quán)證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。4、印花稅：5元/本(由受增人交納)。5、契稅：由受贈方交納。按房產(chǎn)評估額的3%-5%交納;原來各地一般都是按照3%減半即1.5%稅率征收，但在實行房產(chǎn)新政(6月1日)后，不少地方開始全額征收契稅;房產(chǎn)評估額參照市場上同類房屋價格。一般房產(chǎn)過戶的手續(xù)相對簡單：需要提供的材料一般包括：房屋所有權(quán)證書;房屋買賣契約;買賣雙方的身份證及復(fù)印件;費用包括：交易手續(xù)費6元/平2023-06-10254人看過
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土地使用權(quán)二手房交易需要評估的情況：1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需要評估。3、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進(jìn)行評估。5、進(jìn)行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。二手房交易中需要交納稅款有哪些？營業(yè)稅的征稅對象是銷售房地產(chǎn)的單位和個人（即賣方），該稅是就其營業(yè)額按率計征的一種稅。契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。以上兩種稅在二手房交易中，會因為交易商品房的性質(zhì)不同而產(chǎn)生差別，而其余各稅則相對固定，按照商品房面積的一定比例或者固定價格來征收我們在買房時經(jīng)常會碰到這樣的事，選中二手房談定了價格，可是在房地產(chǎn)交易中心辦理手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)多出了幾千元甚至上萬元的費用，這筆錢對于工薪階層來講，也是一筆不小的數(shù)目，而這些費用，究竟來自哪里，最近又發(fā)生了什么變化呢？出于對價格和交通問題的考慮，2023-07-08480人看過 -
二手房評估陳小姐看中了一套二手房，在與業(yè)主協(xié)商后，交易價為24萬元?？申愋〗愕桨唇覚C構(gòu)申請二手房按揭，結(jié)果銀行指定的評估公司作出的評估價為23萬元。原本對按揭買房就不是十分熟悉的陳小姐，一知道該房屋的評估價低于該房屋交易價，心里就十分疑惑不解，不知道自己買這套房是不是買虧了?評估價e;交易價很正常隨著廣州二手樓交易市場的發(fā)展，像陳小姐這樣的例子并不少見。據(jù)德賽按揭客戶服務(wù)中心主任關(guān)小姐介紹，其客戶服務(wù)中心經(jīng)常會接待一些前來咨詢這方面問題的客戶，有的客戶喜歡用評估價作為衡量交易價高低的準(zhǔn)繩。若交易價高于評估價，就十分沮喪地認(rèn)為自己買虧了;而若交易價低于評估價，就十分得意地認(rèn)為自己買的房屋買得值了。不同的評估目的、手段、機構(gòu)所作出的房屋評估價都有可能差異很大其實房屋評估是這幾年金融業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的新鮮名詞，其作用、內(nèi)容、操作模式、注意事項等具體方面，一般普通市民對此并不是十分清晰明了。廣州匯智房地產(chǎn)咨詢公司業(yè)2023-04-22201人看過 -
結(jié)婚證二手房交易必須做評估的情況：1、二手房交易中，房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為交易價格明顯低于房地產(chǎn)價值；2、雙方不愿調(diào)整的，委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，為了確定合理的交易價格，雙方也可以委托評估機構(gòu)進(jìn)行評估，銀行在申請抵押貸款時，需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以確定抵押物的擔(dān)保價值。二手房交易時夫妻雙方必須到場嗎二手房交易時夫妻雙方是否必須到場，須視情況而定：1、夫妻雙方是賣方：（1）當(dāng)夫妻為賣方時，若交易房屋為一方個人婚前財產(chǎn)的，無需雙方到場；（2）當(dāng)夫妻為賣方時，若交易房屋為夫妻共同財產(chǎn)的，原則上需要雙方到場。特殊情況下，一方確實無法到場，可以授權(quán)委托配偶代理，此種情況下應(yīng)有書面授權(quán)委托書并經(jīng)過公證才可以。2、夫妻雙方是買方：當(dāng)夫妻為買方時，夫妻任意一人到場即可，不過辦理過戶時需要雙方身份證與結(jié)婚證等材料。二手房交易買賣雙方需要攜帶的證件資料如下：1、買方需要攜帶的證件資2023-07-21135人看過 -
違約金【揭露二手房交易評估費秘密】我在中介買了套二手房，想知道為什么按4%收取評估費，可中介非但拿不出文件，還說你愛交不交，隨便你!省城的楚女士向記者投訴，這費用收得不明不白。記者從物價部門了解到，目前，房屋評估費用收取的最高標(biāo)準(zhǔn)為2.5%。業(yè)內(nèi)人士介紹，在中介購買二手房所繳納的評估費用，不少直接落入中介口袋。家住五里墩附近的楚女士，去年底在網(wǎng)上看中了御琴灣小區(qū)的一套二手房。楚女士說，這房屋每平米5500元，總價為65.5萬，因為需要在銀行辦按揭貸款，所以委托了合肥盛拓房地產(chǎn)代理銷售有限公司辦理。最近正在辦理過戶手續(xù)，盛拓公司要求按評估價的4%收取評估費，而且還讓楚女士另外支付300元的手續(xù)費。楚女士認(rèn)為該項收費偏高，而且中介拿不出相關(guān)收費文件，只拿這是公司規(guī)定來搪塞。前天上午，記者和楚女士一起來到位于淠河路與金牛路交叉口的盛拓房產(chǎn)公司。該公司的一名男業(yè)務(wù)員表示，4%的評估費是代評估公司收取的，2023-06-10159人看過
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銀行貸款1、二手房評估費一般是由購房者承擔(dān)，所以，要買房的人在買房之前多備點錢；當(dāng)然了，賣房的人也可以自己出錢做個評估，反正就是誰委托，費用就由誰承擔(dān)。2、如果是將房子抵押給銀行，這個誰委托誰付錢就不大實用了，因為銀行是借錢人，所以擁有更大的話事權(quán)，因此，這個二手房評估費就由房屋主人承擔(dān)了。一、二手房如何評估1、首先，委托方應(yīng)該向具有專業(yè)資質(zhì)的評估機構(gòu)出具“房地產(chǎn)估價委托書”；然后，委托方向評估機構(gòu)提供待評估房屋的相關(guān)資料；然后，雙方約定好時間，評估機構(gòu)對房屋進(jìn)行實地勘察并評估；最后，委托方支付評估服務(wù)費，領(lǐng)取房屋評估報告書。2、如果是買房，肯定希望房屋評估價低點，如果是賣房，肯定希望房屋評估價高點。但是要注意，評估價越高，要繳納的費用就越多，如果要貸款，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點；而評估價越低，要繳納的稅費少，如果要貸款，貸款的額度就越小，首付款可能要多付點。3、影響房屋評2023-02-27231人看過 -
繼承人本文介紹二手房交易流程和注意事項，二手房買賣通常需要比較繁瑣的步驟，所以需要購房者對購房流程有一定了解。以下是二手房交易流程圖：以下是二手房交易步驟：(1)買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。(2)簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(3)辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的2023-04-22277人看過 -
預(yù)付款一、評估程序估價一般程序：委托人提出估價申請并提供相關(guān)資料證件;評估公司對資料證件審核后委托人填寫委托書;委托人交納預(yù)付款;委托人和估價人員共同到評估現(xiàn)場進(jìn)行查勘;估價人員撰寫評估報告;委托人與評估公司結(jié)算評估費用后領(lǐng)取評估報告。房屋拆遷分類估價程序：拆遷人向估價機構(gòu)提出估價申請估價機構(gòu)和拆遷人簽訂《城市房屋拆遷補償估價委托書》，并提供相關(guān)資料證書并繳付預(yù)付款。估價機構(gòu)在受理委托3日內(nèi)向房管局拆遷處備案。前期工作及現(xiàn)場踏勘：①、整理拆遷人提供的資料，進(jìn)行初步現(xiàn)場踏勘;②、對估價對象進(jìn)行分類，并與拆遷人初步溝通;③與拆遷人協(xié)商，確定樣本點，約定樣本點現(xiàn)場查勘日期;④、現(xiàn)場查勘樣本點。估價人員撰寫估價報告，并報房管局拆遷處備案。二、評估時委托方需提供的資料(一)存量房地產(chǎn)：營業(yè)執(zhí)照或身份證;《房屋所有權(quán)證》或《他項權(quán)利證》;《國有土地使用證》;總平面圖;房屋平面圖、立面圖、剖面圖;主要附屬設(shè)備2023-06-10493人看過 -
房產(chǎn)評估據(jù)北京市建委對上半年京城二手房交易的最新統(tǒng)計顯示，今年1─6月北京二手房成交34012套，相比去年同期上漲30.6%。雖然第二季度北京二手房成交量的漲幅受到新政影響開始出現(xiàn)下滑，但潛在交易活躍度卻呈現(xiàn)出越來越高的趨勢。在二手房買賣和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，可以說，未來的房產(chǎn)評估在二手房交易過程中將會起到“承前啟后”的功效。那么，如何準(zhǔn)確地評估二手房的價格呢?二手房評估又需要注意哪些要素呢?市場比較法如何進(jìn)行評估?二手房價格評估既是一.個市場化行為，也是一個非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復(fù)雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問題。目前，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對二手房進(jìn)行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法。所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房2023-04-2279人看過
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繼承人二手房交易的法律常識一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣2023-05-05251人看過 -
房產(chǎn)交易感謝訪問《濱州二手房過戶交易稅費,二手房過戶新政策及流程》，如下是往年的相關(guān)資訊，暫定繼續(xù)沿用這份說明。具體內(nèi)容如有變動，請以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。二手房交易主要分四種情況：正常過戶、贈與過戶、繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)。各種交易形式所需繳納的稅費是不同的。二手房交易稅費正常過戶：1.營業(yè)稅(稅率5.55%，賣方繳納)轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件：①家庭唯一住宅。②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什2023-05-0876人看過
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二手房交易過程中五種情況需要辦理廣西在線咨詢 2022-10-30大量境外客戶參與二手房交易，在交易過程中，以下情況需要公證。買賣合同公證。主要針對房屋買賣當(dāng)中交易一方為境外人。根據(jù)上海有關(guān)政策規(guī)定，在房屋買賣過程當(dāng)中如一方為境外人，則買賣合同必須經(jīng)過公證后方生效，否則將無法送交易中心交易。委托公證。主要指上家或下家無法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)公證手續(xù)。由于手寫委托書無法確認(rèn)其真實性，交易中心一般會要求無法親自到場的當(dāng)事人出具公 -
二手房交易如何評估有什么特殊情況需要注意浙江在線咨詢 2023-12-141、交易兩方為確定合理正常的交易價格，可以委托專業(yè)的評估事務(wù)所進(jìn)行評估。 2、申請貸款時，銀行為明確肯定抵押物的擔(dān)保價值需對抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。 3、房地產(chǎn)保險估價。 4、交易完成后在申報成交價格的時候，如主管部門認(rèn)為其低于市場價值，會委托具有專業(yè)評估機構(gòu)對該房產(chǎn)評估。等等。 -
二手房哪些情況是必須需要評估的安徽在線咨詢 2021-11-29（1）二手房價格明顯過低時，需要房地產(chǎn)評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)?！。?）買賣雙方認(rèn)為必要時需要評估。為了確定合理的交易價格，雙方也可以委托 -
二手房交易評估需要多少費用？上海在線咨詢 2021-03-19二手房評估價采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等，計算出合理的市場參考價。 影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、 -
二手房交易去哪里評估，評估費多少？江西在線咨詢 2022-10-23直接到房產(chǎn)交易市場找個擔(dān)保公司代辦購房抵押貸款，只要買方銀行信用方面沒有問題，花點小錢給擔(dān)保公司就能確保把貸款辦妥，自己也省心省事，你這種情況無須作房產(chǎn)價值評估。
