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律師細(xì)說(shuō)各項(xiàng)明細(xì)費(fèi)用

買一套房除了房?jī)r(jià)款外，還需要支付多少“零碎錢”？開(kāi)發(fā)商向買方收取的費(fèi)用哪些是合理的應(yīng)該交的，哪些是巧立名目亂收費(fèi)？這些費(fèi)用哪些是由開(kāi)發(fā)商代收的，代哪個(gè)部門收取的，做什么用？因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)款以外的收費(fèi)依據(jù)、用途不了解，或者個(gè)別開(kāi)發(fā)商借機(jī)亂收費(fèi)，導(dǎo)致一些不必要的糾紛。具體來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎呋蛸I方付款方式的不同等原因，不同性質(zhì)的房屋出售時(shí)在稅費(fèi)上有很大的區(qū)別。下面主要介紹商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房三種不同性質(zhì)的房屋在出售時(shí)買方應(yīng)交哪些費(fèi)用。

商品房

購(gòu)買一套商品房的費(fèi)用，除房?jī)r(jià)款外由稅費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)兩部分組成，其中稅費(fèi)又分在交易過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用和在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)。具體明示如下：

■稅費(fèi)

在交易過(guò)程中：

1、契稅：買方繳納房?jī)r(jià)款的4％；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半即按2％收取；

2、買賣手續(xù)費(fèi)：120平方米（含）以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；120至5000平方米（含）的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套房屋手續(xù)費(fèi)為10000元。

3、印花稅：買賣雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0．5％；

4、公共維修基金：房?jī)r(jià)款的2％。此項(xiàng)費(fèi)用由北京市居住小區(qū)管理辦公室代管，待小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立后此項(xiàng)費(fèi)用轉(zhuǎn)交管委會(huì)或經(jīng)管委會(huì)同意后交由物業(yè)管理企業(yè)代管，用于小區(qū)內(nèi)共用部分共有設(shè)備的維修。

在申辦產(chǎn)權(quán)過(guò)程中：

5、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：每建筑平方米0．3元；

6、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元；

7、印花稅：每件5元

（以上1、2、3、5、6、7六項(xiàng)是由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收或政府部門收取的規(guī)費(fèi)，以上七項(xiàng)都可由開(kāi)發(fā)商代收）

有些開(kāi)發(fā)商收取所謂的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為買方辦理產(chǎn)權(quán)證所需的費(fèi)用。如買方同意開(kāi)發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證，這項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)商確定收費(fèi)數(shù)額，沒(méi)有硬性規(guī)定。有些開(kāi)發(fā)商免費(fèi)辦理，有些開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)辦理，由買方自己辦理。

■物業(yè)管理費(fèi)

按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。

如果買方通過(guò)銀行貸款方式付款，那么買方還應(yīng)支付如下費(fèi)用：

1、銀行律師按揭費(fèi)用：按貸款額的千分之2．5或千分之3計(jì)算，由與銀行有協(xié)議的提供服務(wù)的律師事務(wù)所收取；

2、保險(xiǎn)費(fèi)：如果買方用財(cái)產(chǎn)抵押購(gòu)房必須購(gòu)買保險(xiǎn)，保費(fèi)由保險(xiǎn)公司收取，費(fèi)率由保險(xiǎn)公司確定；

3、評(píng)估費(fèi)：利用公積金政策性貸款的申請(qǐng)人需支付評(píng)估費(fèi)。評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：100萬(wàn)元以下的，按千分之5收取，100萬(wàn)元至1000萬(wàn)元部分按千分之2．5收取。評(píng)估費(fèi)用由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估收取。

4、抵押登記費(fèi)：房地產(chǎn)登記部門按0．3元／平方米收取。

上述1、2項(xiàng)收費(fèi)目前爭(zhēng)議頗多。主要理由是：按揭律師是為銀行服務(wù)的，代表銀行的利益，律師費(fèi)用應(yīng)由銀行自行負(fù)擔(dān)。保險(xiǎn)費(fèi)要用在房產(chǎn)證辦理完畢之前，而買方的還款保證是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的，房產(chǎn)證辦理完畢后銀行通過(guò)權(quán)利證書(shū)的質(zhì)押來(lái)實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，放貸風(fēng)險(xiǎn)已有保證，保險(xiǎn)公司與銀行聯(lián)手開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)似有強(qiáng)制性交易之嫌。

經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是政府為解決中低收入家庭的住房困難，而推出的帶有優(yōu)惠政策的普通住宅。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房需交納如下費(fèi)用：

■稅費(fèi)

在交易過(guò)程中：

1、契稅：買方繳納房?jī)r(jià)款的4％；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半即按2％收取；

2、買賣手續(xù)費(fèi)：120平方米（含）以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為250元；120平方米以上的，每套500元；

3、印花稅：買賣雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0．5％；

4、公共維修基金：房?jī)r(jià)款的2％。

在申辦產(chǎn)權(quán)過(guò)程中：

5、登記費(fèi)：每建筑平方米0．3元；

6、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元；

7、印花稅：每件5元?

如買方通過(guò)銀行貸款付款的，需支付的費(fèi)用除利用公積金貸款不須支付評(píng)估費(fèi)用外，其它與上述商品房所交費(fèi)用一致。

■物業(yè)管理費(fèi)

按《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（試行）》（京價(jià)房字［2000］第163號(hào)）由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。

房改房

購(gòu)買房改房時(shí)，買方應(yīng)交納的稅費(fèi)如下：

1、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：每建筑平方米0．3元；

2、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元；

3、印花稅：按房屋售價(jià)的0．5％交納；

4、公共維修基金：1999年購(gòu)房的職工按每建筑平方米26元交納；從2000年4月1日起，買方按成本價(jià)基價(jià)的2％交納。

有關(guān)二手房的稅費(fèi)情況本文不涉及。

了解房屋買賣過(guò)程中買方應(yīng)交的各項(xiàng)費(fèi)用，是消費(fèi)者應(yīng)有的知情權(quán)，以免在購(gòu)房過(guò)程中花了冤枉錢，或者造成買賣雙方不應(yīng)有的誤解和沖突。