簽訂購房合同需要注意商品房預售和銷售必須應當具備五證，即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》。
一、買房子需要哪五證
(一)國有土地使用權證。根據(jù)我國法律規(guī)定，只有具有國有土地使用權證才能進行商品房開發(fā)；對于集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發(fā)的。只有縣級以上人民政府在對集體土地進行征用后，才可以將國有土地出讓給開發(fā)商進行開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發(fā)商是否一致，是否是國有土地使用權。購房者還應注意土地使用權證上記載的土地用途和年限，土地用途應為住宅(購買非住宅類商品房另當別論)，使用年限應是70年。
(二)建設用地規(guī)劃許可證。根據(jù)《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》，開發(fā)商只有在取得建設用地規(guī)劃許可證后，才能辦理國有土地使用權證。取得了建設用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設用地規(guī)劃許可證，則土地權屬證明無效。購房者在審查建設用地規(guī)劃許可證時，要注意開發(fā)商開發(fā)用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致。
(三)建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明，如現(xiàn)在合肥市在二環(huán)以內一般不會再批準進行多層(6樓以下商品房)開發(fā)，規(guī)劃還涉及到建筑的容積率、小區(qū)配套設施等。如果開發(fā)商拿不出建設工程規(guī)劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。
(四)施工許可證。施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準文件，只要工程投資達到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監(jiān)理單位已確定。購房者在審查許可證時，也要用心查看。比如根據(jù)施工許可證上記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發(fā)商是否會延遲交房，如果發(fā)現(xiàn)問題，則可以早日采取應對措施。
(五)預售許可證。最后就是審查預售許可證，審查預售許可證時，一定要留心。國家為了保護購房者利益，規(guī)定開發(fā)商在前面所說四證都已經辦好的情況下，且建筑工程滿足一定的施工進度，比如在我們合肥市，在建工程在形象進度上要完成一層施工，并確定施工進度和竣工交付日期，房管部門才會給開發(fā)商核發(fā)預售許可證。在審查預售許可證時，要注意查看原件，防止有的開發(fā)商用復印件作假。在合肥市預售許可證是一樓一證，因此要注意開發(fā)商提供的預售許可證，就是你要購買的商品房所在樓的預售許可證，在合肥就發(fā)生過一開發(fā)商對預售許可證進行張冠李戴的事例，欺騙購房者。最后，記住到房管部門網站上核對一下，防止開發(fā)商偽造預售許可證。
如果開發(fā)商具備了上述合法有效的五證，購房者與之簽訂購房合同，則風險性較小。
二、商品房預售應當滿足什么情況下才能預售
商品房預售條件是需要具備“五證”即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證。并且已經竣工驗收、拆遷安置已經落實、配套基礎設施已經交付使用、物業(yè)管理方案已經落實等。
三、買房子看五證怎么看
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。
其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。
那么，購房時如何查詢開發(fā)商的五證呢？一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。
當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當?shù)氐木W站查詢開發(fā)商的五證。
根據(jù)商品房交易的相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬于預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。
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購房合同在購買房屋時,應該重點審查以下合同條款: (1) 房屋所在土地的使用權。 (2) 標的及質量條款。 (3) 價款及支付條款。 (4) 違約條款。 (5) 房產證的辦理。 (6) 住宅自簽約后交付之日起,凡兩年內在正常使用情況下,有工程質量問題的,由公司單位免費承擔維修責任。購買房屋時,應該重點審查以下合同條款:(1)房屋所在土地的使用權。（二）標的及質量條款。（三）價款及支付條款。（四）違約條款。（五）房產證的辦理。（六）住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內在正常使用情況下，有工程質量問題的，由公司單位免費承擔維修責任。 房 屋 質 量 條 款 審 查根據(jù)房屋質量條款審查，我們可以看出該條款主要是針對房屋質量問題進行規(guī)定和保障。在房屋建筑過程中，開發(fā)商需要確保房屋的質量符合相關標準，否則需要承擔相應的責任。根據(jù)該條款，我們可以看出，開發(fā)商需要對房屋的質量進行嚴格的把控，確保房屋符合國家相關建2023-09-06135人看過 -
法律綜合知識通常情況下，并不需要專門締結定金合同，只需要將其擬定條款并具體規(guī)定于主合同中即可。然而，在此過程中，您需關注以下幾個方面：1．當簽署定金合同時，其主體應與其關聯(lián)主合同的簽約方保持一致性。此點至關重要，因為定金合同本身作為主合同的附屬部分，若主體不匹配，那么所簽訂的定金合同便失去了作為擔保的法律效益。2．務必對主合同的有效性進行仔細審查。既然定金合同是從屬于主合同的依附存在，那么一旦主合同無效，相連的定金合同自然也將失去其法律效力。3．定金合同應當采取書面文件的方式進行簽署，以便日后追責依據(jù)以及維護各方權益?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鶙l當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。2024-08-18408人看過 -
購房合同簽購房合同時的注意事項：一、要看產權證是否齊全。二、合同寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。三、公攤面積。四、面積確認和差異的確定。五、付款方式與期限。六、賣售人預期付款的違約責任。七、房屋交接。八、產權登記。九、其他。簽訂購房合同時有哪些注意事項一般來說，購房合同應該包括以下內容，這些也是需要購房者了解的重要事項。1．甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內銷房、外銷房等；2．房價，包括稅費、面積差異的處理，價格與費用調整的特殊約定等；3．付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；4．交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定，房屋交接與違約方責任等；5．質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；6．產權登記和物業(yè)管理的約定；7．保修責任；8．乙方使用權限；9．雙方認2023-07-06439人看過 -
購房合同一、簽訂購房合同需要什么材料(一)一次性付款客戶需攜帶資料如下1、購房人本人身份證原件及復印件；2、有關單位出具的購房證明。(二)申請按揭貸款的客戶需攜帶的資料如下1、購房人夫妻雙方身份證原件及復印件6份；2、戶口簿原件及首頁復印件3份，夫妻雙方姓名所在頁復印件3份，非本地戶口的提供戶籍證明原件；3、結婚證復印件3份；4、有關單位出具的購房證明；5、夫妻雙方所在單位出具的有效收入證明；6、借款人及配偶私章。二、簽購房合同要注意以下事項1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產開發(fā)證、國有土地使用證、建設工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產證的關鍵。使用規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改文本，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆2023-04-03377人看過
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公證遺囑審查工程合同需要注意下列問題：當事人是否均具有相應的民事行為能力和建設資質；工程項目是否獲得招投標資格、是否經過審批；以及合同的相關條款約定地是否完備、合理等。一、公證遺囑的內容遺囑公證需要審查遺囑的內容。1、公證處應重點審查：(1)當事人的人數(shù)、身份、資格和民事行為能力；(2)當事人的意思表示和相應的權利；(3)需公證的行為、事實或文書的內容是否真實、合法；(4)需公證的文書內容是否完善，文字是否準確，簽名、印鑒是否齊全；(5)當事人提供的證明材料是否真實、充分。2、著重審查遺囑人的身份及意思表示是否真實、有無受脅迫或者受欺騙等情況。二、監(jiān)理合同簽訂注意事項有什么1、所簽署的監(jiān)理單位及其工作人員是否具有相應的監(jiān)理資質。2、要在監(jiān)理合同中明確合同價款的計算標準和方式，避免日后因計算方式不明確而發(fā)生糾紛。3、合同中最好約定幾種可以單方解除合同的情形，以便后期可以及時止損。4、在修改監(jiān)理合同范2023-06-25129人看過 -
購房合同合同有多重要，大家都知道。在簽訂商品房買賣合同后，開發(fā)商和業(yè)主雙方都需要嚴格履行合同規(guī)定。如果無法履行小區(qū)配套設施建設的條款，從法律上來講，就屬于開發(fā)商單方面違約行為。產生違約行為后，就需要承擔違約責任。違約責任有兩方面：一方面，合同中是不是約定了違約后應當承擔的責任，如果有違約責任，就需要根據(jù)相應條款承擔違約責任;另一方面，如果違約導致業(yè)主的“價值損失”，對于這個損失，開發(fā)商需要去彌補。購房者在買房過程中，需要面對條款眾多的購房合同，通常需要特別注意的有以下幾點:第一，驗收條款，什么情況下交樓驗收合格，驗收前開發(fā)商需要提供哪些資料和證明?第二，對于一些格式條款，如果相關條款對業(yè)主的權益有重大影響，應該在補充條款或者附件中進行一些變更或者另行的補充說明。第三，要關注雙方約定的交樓時間，很多時候開發(fā)商會延期交樓，應該在購房合同中約定延期交樓的開發(fā)商責任，應該賦予業(yè)主延期交樓單方解約權。第四，2023-06-13324人看過 -
法律綜合知識一、簽訂合同時應該注意哪些審查要點審查合同的主體時，應審查簽訂合同的當事人是否是經過有關部門批準成立的法人或其他組織、自然人；審查法定代表人或主要負責人的資格證明；代訂合同的，要審查是否具備委托人的授權委托證明，并審查是否在授權范圍、授權期限內簽訂合同；有擔保人的，審查擔保人是否具備相應的擔保能力和擔保資格。審查合同的內容時，應當重點審查合同內容是否有導致合同無效的情形，如是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的；是否損害社會公共利益；是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定等內容。另外還要特別注意合同的違約條款內容，合同糾紛的解決方式等內容。二、簽訂合同的基本原則有哪些簽訂合同的基本原則如下：1．平等原則：合同當事人的法律地位平等，一方不得將意志強加給另一方；2．自愿原則：當事人有權依法自愿訂立合同，任何單位和個人不得非法干預；3．公平原則：當事人應當按照公平原則確定各方2023-06-23148人看過 -
一、簽訂購房合同時需要注意什么簽訂購房合同時需要注意的是：1．在商品房銷售合同中，應注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是一次性付款還是按揭分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明，這涉及到違約付款的問題。2．發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交樓，不應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。3．對于房屋的面積要明確注明銷售面積（含分攤的公用面積）是多少，實際使用面積是多少。如面積誤差超過約定范圍，客戶有權要求退房并要求賠償利息損失。通過上海法律咨詢部門了解到目前，南方城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。4．如果是管道煤氣的，應明確天然氣或煤氣的準確通氣時間。5．應在合同中明確提出產權證發(fā)放到手中的準確時間，或者約定賠償金約束開發(fā)商。目前由于各方面的因素，產權證發(fā)放可能比2023-03-31476人看過
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簽完認購書后，按下來就是簽訂正式的購房合同，在擬定的時間、地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同。那么，購房合同如何簽，購房合同包括哪些內容，簽訂購房合同應該注意哪些問題呢？下面就來為您具體講一講。購房合同的主要內容包括以下幾方面。購房合同如何簽1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內銷房、外銷房等。2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等。3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等。4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等。5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等。6、產權登記和物業(yè)管理的約定。7、保修責任。8、乙方使用權限。9、雙方認定的爭議仲裁機構。10、違約賠償責任。11其他相關事項及附件，包括房屋平面2023-02-18136人看過 -
購房合同1.房屋交付后辦理兩證需交哪些費用?答：辦房產證時需繳納契稅，首套房90㎡以下總房款1%，90㎡(含)以上至140㎡繳納總房款的1.5%，140㎡(含)以上繳納總房款的3%，二套房一律按照3%繳納。維修基金費用：總建筑層數(shù)6層及以下65元/平米;7-17層92元/平米;18層及以上104元/平米。交房時根據(jù)實測面積辦理，面積多退少補。2.繳納完定金后，幾日內簽約?答：以繳納定金當日起5日內簽約(以不同樓盤約定的日期為準)，特殊情況需以書面形式向開發(fā)商申請，逾期按雙方約定的違約條款執(zhí)行。3.辦理按揭需準備哪些資料?未滿18歲可以按揭買房嗎?答：所有產權人到場，并提供身份證，借款人必須征信良好;提供貸款資料：身份證，戶口簿，首付款發(fā)票，結婚證(無結婚證，需民政局提供的單身證明)，收入證明(如銀行需要，需提供流水單或者資產證明)，辦理公積金需要提供公積金繳存單。未滿18歲可以買房，需一次性付款，2023-04-22300人看過 -
購房合同審查購房合同時應注意的事項I.查看房地產時，應檢查房地產的五張證書確保房地產的五張證書是完整的。這五種證件包括建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設項目規(guī)劃許可證、建設項目建設許可證和商品房銷售（預售）證。只有五證齊全的人才可以出售，以防止未來房屋交付失敗和其他對自身利益的損害，不要通過查看房價來區(qū)分該地塊的優(yōu)缺點，該地塊的優(yōu)缺點只是相對的。應結合需要區(qū)分該標段的優(yōu)缺點。如果你自己居住和買房，只要交通通行時間和生活配套設施能夠滿足工作和日常生活的需要，你就不需要花很多錢在市中心或交通樞紐買房子，不要以城市功能區(qū)來判斷配套設施的成熟度現(xiàn)在城市的各個功能區(qū)也在不斷更新，但商業(yè)區(qū)并不一定適合房地產。商業(yè)區(qū)只是經濟增長點的設定點，與買房無關。然而，許多開發(fā)商將商業(yè)區(qū)作為房地產的主要賣點，甚至將其作為房價的積極因素。因此，在買房時，不要以城市功能區(qū)來判斷配套設施是否成熟。IV.對所謂的禮物附加值要2023-05-07117人看過 -
其實在買房子的過程中，簽署購房合同的環(huán)節(jié)可以說是整個購房過程的尾聲了。許多購房者從一開始尋找房源、看房，甚至是和中介談判的過程中，往往都帶著萬分的小心和很高的警惕心，但是在這至關重要的最后一個環(huán)節(jié)卻是不小心出差錯。在簽合同時有哪些問題要注意呢？第一，合同中有沒有包含建筑及裝修質量標準的細則。購房者因為購買的是期房而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的只是圖紙。建成后，外墻是什么材料是么顏色，內墻是紙筋灰還是已經刷好涂料等，如果只是憑借開發(fā)商的口頭一說是難以成為買賣雙方約定的受法律保護的內容的。房屋建成后的面積與圖紙面積往往也會存在一些出入。前者比后者大，需要購房者補錢還好說；如果是后者比前者大，合同上又沒有關于房屋建成面積的規(guī)定，讓開發(fā)商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標準，很可能到購房者接收入住的時候收到的只是一個空殼子。第二，合同中有沒有對附屬配套設施的有效制約條款。一般來說，凡是出2023-02-25142人看過
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法律綜合知識購房合同簽訂后交易中心會在三個工作日內備案。購房合同簽訂的注意事項是查看開發(fā)商是否具備完整的證件，房屋買賣合同是否合法有效，土地的性質是否為出讓，交房時間的確定，違約方式的承擔，以及物業(yè)服務的規(guī)定等。一、購房合同簽訂后多久備案購房合同簽訂后交到交易中心，交易中心會在三個工作日內備案。商品房網簽和備案程序是：在有購房資格的情況下，由買賣雙方就合同內容達成一致意見并網上簽約，雙方簽署合同，然后由開發(fā)商持合同、購房資格核查材料到交易中心辦理合同備案手續(xù)，交易中心在三個工作日內審核備案，在合同上加蓋備案章。那么二手房網簽和備案程序是不同于一手房的，這主要是因為房屋買賣的方式不同，一個是期房預售，一個是現(xiàn)房交易。二手房備案程序相對簡單，主要由買賣雙方在房地產市場信息網完成網上簽約，簽約地址可以是任何一個能上網的地方。二、購房合同簽訂的注意事項購房合同簽訂的注意事項如下：1．簽合同前查看開發(fā)商五證為了2022-06-08302人看過 -
許多購房者在購房時發(fā)現(xiàn)，簽訂的購房合同是開發(fā)商提供的標準合同，購房者往往無法修改這一條款。因此，合同中的補充協(xié)議尤為重要如果開發(fā)商不同意變更合同格式，可以與開發(fā)商協(xié)商，并在補充協(xié)議中明確約定，尤其是與業(yè)主實體權利相關的條款，如交付標準、交付時間、，違約責任、證書處理時間、預計面積和房屋面積、稅金、費用、共同利益等；>P>合同簽訂時，買方應慎重考慮商品房質量保證和住宅操作手冊的內容，并將質量保證書作為合同附件。包括：合同簽訂后，買方要求退房，未能按時付款；開發(fā)商在售房后要求換房，未能按時交付；面積變化超過約定范圍的；質量不符合要求；辦理過戶手續(xù)等不符合規(guī)定和約定的為了保護買受人的權利，買受人也可以在合同中約定對所購房屋的質量保證。如果墻是直的，則沒有非設計的凸起、凹陷和裂縫；屋頂防水性能良好，無水漬，廚房、衛(wèi)生間防水無缺陷，上下管道及管口與地面連接處無滲漏、漏水；公共管道不允許通過室內。如不2023-05-0756人看過
購房合同本質上是房屋買賣雙方就交易行為達成的一致合同，是雙方的共同的意思表示。購房合同的內容主要是買賣雙方的權利義務，例如買方何時付款，賣方何時交房等。購房合同的作用是保障交易雙方的合法權益，交易順利的情況下，雙方憑借購房合同辦理過戶手續(xù)，... 更多>
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簽訂購房合同時，哪些是需要注意的？購房合同的簽訂注意事項有哪些吉林省在線咨詢 2022-02-11簽訂購房合同時，以下六個方面是需要注意的：(1)合同有沒有建筑及裝修質量標準的細則投資者因為購買的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發(fā)展商的口頭一說，是難以成為買賣雙方約定的受法律保護的內容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，需補錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商 -
買房簽訂購房合同的時候有哪些注意事項, 簽訂購房合同需要注意什么香港在線咨詢 2022-02-10購房合同簽約前要先確認開發(fā)商是否具備五證兩書。一般在簽認購書時，認購書上會注明7天后簽正式合同，并交首期款，再14天后交余下的款項。購房者簽合同尤其需要關注以下幾項基本問題： 1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準 -
購買期房簽訂合同時需要注意什么問題, 簽訂購房合同有哪些注意事項重慶在線咨詢 2022-02-15消費者在簽合同時應注意以下幾個方面： 檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建 -
已簽訂購房合同購房合同更名后需要注意哪些吉林省在線咨詢 2021-11-20關于購房合同更名的流程，不同的情況需要通過不同的流程來實現(xiàn)：1。在預售登記前的這個階段，如果購房者想更改買受人的名稱或增加買受人，手續(xù)相對不復雜。首先，購房者應該首先與開發(fā)商協(xié)商。通常，開發(fā)商會同意更改。商品房未竣工驗收的，需到有關單位出具未竣工驗收報告，由開發(fā)商提交合同更名原因，然后支付相關手續(xù)費。若商品房已竣工驗收，則不能更名，但可等產權證辦理完畢后再以贈予的形式更名。2、預售登記后，如果新買
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