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評估海域使用權(quán)價格的方法有哪些

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-07 14:13:49 257 人看過

一,。收益法

對于能夠計算實際或潛在收益的海域，可以采用收益法對海域價格進行評估，即將該海域未來的預期年收益按照一定的降息率折算為評估基準日，并將折算后的凈收入之和作為海域價格

采用收益法時，海域年度總收入以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收入為基礎(chǔ)計算，年度總成本按無重量、無滲漏的原則計算，合理計算海域凈收入

2。成本法

對于新開發(fā)的海域，或者在海域市場不發(fā)達、海域交易實例較少的區(qū)域，可以采用成本法對海域價格進行評估，即根據(jù)開發(fā)利用海域所消耗的各種費用之和確定海域價格，加上正常利潤、利息和稅費

采用成本法時，海域收購費和海域開發(fā)費應為評估基準日的重置成本，且各項成本的收費標準應明確、充分。假設開發(fā)法

對于擬開發(fā)和再開發(fā)的海域，可以使用假設開發(fā)法評估海域價格，即在計算海域開發(fā)完成后的總價值的基礎(chǔ)上，可扣除預計正常開發(fā)成本和利潤確定海域價格

采用假設開發(fā)法時，海域的使用應按照最有效利用的原則確定，然后結(jié)合海域規(guī)模和開發(fā)難度，合理估算開發(fā)建設周期，并假設所有成本在開發(fā)周期內(nèi)平均或分期投入

4。市場比較法

在海區(qū)市場發(fā)達、海區(qū)交易實例充足的地區(qū)，可采用市場比較法對海區(qū)價格進行評估，即根據(jù)市場替代原則，將評估對象與近期市場交易的備選實例進行比較，根據(jù)兩者價格影響因素的差異，根據(jù)交易實例的交易價格進行適當修正，確定海域價格

采用市場比較法時，比較實例應與估價對象的用海類型相同，位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時間應相似，數(shù)量不得少于3個；選擇差異較大的比較因素進行價格修正，盡量量化因素條件。如果無法量化，則應定性描述指數(shù)的大小。基準價格系數(shù)修正法

在已經(jīng)存在海域基準價格的區(qū)域，可以采用基準價格系數(shù)修正法對海域價格進行評估，即根據(jù)評估對象價格影響因素的特殊性，海域價格修正系數(shù)用于在同一區(qū)域內(nèi)同類海域基準價格的基礎(chǔ)上進行適當修正，以確定采用基準價格系數(shù)修正法時的海域價格

，準確把握區(qū)域海域基準價格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成，根據(jù)海域價格影響因素的實際情況確定修正系數(shù)

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評估并購公司的價值方法有哪些？

并購是指兩家或者更多的獨立企業(yè)，公司合并組成一家企業(yè)，通常由一家占有優(yōu)勢的公司吸收一家或者諸多的公司。并購的內(nèi)涵非常廣泛，一般是指兼并和收購。兼并又稱吸收合并，即兩種不同事物，因故合并成一體；收購是指一家企業(yè)用現(xiàn)金或者有價證券購買另一家企業(yè)的股票或者資產(chǎn)，以獲得對該企業(yè)的全部資產(chǎn)或者某項資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)υ撈髽I(yè)的控制權(quán)。與并購意義相關(guān)的另一個概念是合并，合并是指兩個或者兩個以上的企業(yè)合并成為一個新的企業(yè)，合并完成后，多個法人變成一個法人。并購公司后如何管理并購公司后的管理：第一、對方公司必須開個股東會，得有個股東會決議，其他股東均同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)，并放棄優(yōu)先購買權(quán)；第二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；第三、公司同意投資的股東會決議；第四、拿著以上材料再做稅源監(jiān)控，由稅務部門查賬；第五、最后拿到上述材料到工商部門變更。《公司法》對公司的合并進行了明確的界定：公司合并可以采取吸收合并和新設合并兩種形式。一個公司吸

2023-06-30

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離婚房產(chǎn)價格評估的規(guī)定有哪些

第五十六條房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。房產(chǎn)評估是按房屋總值來計算。若該房屋是僅有的住房，法院是不會支持出售或拍賣房產(chǎn)的，因為基本的住房需求，必須得到保障，離婚時一般均等分割，分割時應按房屋的市場價(評估價)計算，而不是按購房合同金額計算，取得房屋的一方要支付對方半價。如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元(評估價)，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款等于30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨償還剩余的貸款本金及利息。離婚房產(chǎn)過戶步驟：1、到房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù);2、到按揭銀行辦理按揭權(quán)利(義務)人便更手續(xù)。(二)按揭貸款已還清的：只需房地產(chǎn)現(xiàn)有者持生效后《離婚協(xié)議》

2023-04-27

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股權(quán)質(zhì)押需要評估嗎有哪些評估的方法

一、股權(quán)質(zhì)押需要評估，股權(quán)質(zhì)押的評估方法是判斷股權(quán)質(zhì)押的標的，要從事實上來判斷。二、在實務中，股權(quán)的價值判斷有以下幾種方法：1、按照工商注冊登記時的出資額確定，也稱為原值確認法。2、按照目標公司的凈資產(chǎn)數(shù)額確定，也稱資產(chǎn)凈值確認法。3、按照目標公司的凈利潤數(shù)額確定。4、按照目標公司的盈利能力或者收益率確定。5、按照審計、評估機構(gòu)作出的價格確定。股權(quán)質(zhì)押登記辦理的方法（一）股權(quán)質(zhì)押登記部門《工商行政管理機關(guān)股權(quán)出質(zhì)登記辦法》已經(jīng)國家工商行政管理總局局務會議審議通過，本辦法第三條規(guī)定，負責出質(zhì)股權(quán)所在公司登記的工商行政管理機關(guān)是股權(quán)出質(zhì)登記機關(guān)（以下簡稱登記機關(guān)）。各級工商行政管理機關(guān)的企業(yè)登記機構(gòu)是股權(quán)出質(zhì)登記機構(gòu)。（二）股權(quán)出質(zhì)登記的性質(zhì)和效力工商行政管理機關(guān)辦理股權(quán)出質(zhì)登記，屬于政府職能中的公共服務范疇?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，以股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自登記時設立。根據(jù)上述規(guī)定，股權(quán)出質(zhì)登記是質(zhì)權(quán)的生

2023-07-26

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公房
兩種方法評估自己房屋的價格

市場比較法舉例：假設已知團結(jié)湖北三條一套55平方米的兩居，成交價為4900元/平方米，建筑年代為1982年，樓層為5/5，朝向為南北向，雙氣，普通裝修。如要評估一套甜水園東里65平方米的兩居住宅，建筑年代為1988年，樓層為5/6，東西向，雙氣，普通裝修的房屋。以團結(jié)湖北三條的房屋為比較對象，各項修正百分數(shù)如下：房屋位置為-3%(比團結(jié)湖北三條的位置差)，建筑年代的相對折舊為：6×1%=6%，朝向為-1%，樓層為1%-(-2%)=3%，其他修正系數(shù)為0。因此總的修正百分數(shù)為：-3%+6%+(-1%)+3%=5%。因此該房屋的比準價格為：4900×(1+5%)=5145元/平方米。成本法舉例：以成本法對上例甜水園東里65平方米的兩居住宅，建筑年代為1988年的房屋進行評估。據(jù)了解甜水園地區(qū)的土地級別為二級，基準地價為3800元/平方米，假定相關(guān)管理費用、投資利息、稅費及利潤分別為2.5%、5

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海域使用權(quán)是指什么，海域使用權(quán)的期限

一、海域使用權(quán)是指什么海域使用權(quán)是指民事主體基于縣級以上人民政府海洋行政主管部門的批準和頒發(fā)的海域使用權(quán)證書，依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利。海域使用權(quán)都是為經(jīng)營目的而設立，取得海域使用權(quán)的，都是從事經(jīng)營活動的法人或個人即經(jīng)營主體海域使用權(quán)。盡管海域使用者或從事養(yǎng)殖業(yè)或從事采礦業(yè)等，但使用者之間適應市場經(jīng)濟體制的能力并不會因此而產(chǎn)生一般性差別；與一般農(nóng)業(yè)不同，海洋養(yǎng)殖業(yè)屬于工廠化經(jīng)營方式的高效農(nóng)業(yè)，其投資收益的周期較短.不論具體的海域使用權(quán)是為何種用途而設立，均可統(tǒng)一稱之為海域使用權(quán)。對于不同用途的海域使用權(quán)，可以根據(jù)其他特別法如漁業(yè)法、海洋環(huán)境保護法等實行用途管制；另外，也可以根據(jù)海域使用權(quán)設立合同的約定實行用途約束。二、海域使用權(quán)的期限海域使用權(quán)的期限根據(jù)海域的用途有所不同：1.養(yǎng)殖用海十五年；2.拆船用海二十年；3.旅游、娛樂用海二十五年；4.鹽業(yè)、礦業(yè)用海三十年；6.港口、修造

2023-06-18

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房地產(chǎn)估價
對拆遷補償價格的評估有哪些法律規(guī)定

拆遷補償價格評估有哪些法律規(guī)定？拆遷評估由具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）承擔，評估報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽署。在《房屋拆遷許可證》確定的同一拆遷范圍內(nèi)被拆遷的房屋，原則上由評估機構(gòu)進行評估。需要兩個以上評估機構(gòu)評估的，評估機構(gòu)應當協(xié)調(diào)拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法和參數(shù)選擇，執(zhí)行共同標準。拆遷鑒定機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與評估機構(gòu)簽訂書面委托合同。委托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓委托評估業(yè)務。委托估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（含用途，下同）、面積。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不含拆遷補助、臨時安置補助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補償、被拆遷房屋自裝修補償。拆遷補助、臨時安置補助和非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補償，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋的內(nèi)部裝修補償金額，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不

2023-05-31

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經(jīng)濟補償
海域使用管理法的認識有哪些？

沒有規(guī)矩不成方圓，任何一個法律法規(guī)的制定都是有著重要作用的。海域作為國家的重要組成部分，也會有其特有的管理條例。如果沒有條例的約束，海域的使用將會一片混亂。作為公民，我們對海域管理的相關(guān)知識也許知之甚少，那么海域使用管理法的認識有哪些?立法，為了“藍色國土”的規(guī)范利用國家海洋局北海分局的測量資料顯示，自1928年到現(xiàn)在，膠州灣的海域面積從560平方公里減少到367平方公里，縮小了三分之一強。其中，從上個世紀70年代開始的圍填海活動是膠州灣不斷減少的主要原因。就全國而言，大型的圍填海項目在促進海洋經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶來了海岸生態(tài)系統(tǒng)退化、海洋環(huán)境污染加劇、宜港資源衰退、重要漁業(yè)資源破壞、海岸自然景觀破壞、防災減災能力降低、海島消失及各種社會問題。上世紀80年代以后，沿海地區(qū)掀起了開發(fā)海洋的熱潮，海洋經(jīng)濟成為國民經(jīng)濟新的增長點。海洋開發(fā)利用方式逐漸多樣化，從傳統(tǒng)的“漁鹽之利、舟楫之便”擴展到海

2023-06-03

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抵押
民法典規(guī)定海域使用權(quán)有哪些抵押權(quán)

海域使用權(quán)能抵押。所謂海域使用權(quán)，是指民事主體基于縣級以上人民政府海洋行政主管部門的批準和頒發(fā)的海域使用權(quán)證書，依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押，其中就包括海域使用權(quán)：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。民法典對居住權(quán)與抵押權(quán)怎么規(guī)定的關(guān)于居住權(quán)與抵押權(quán)的規(guī)定如下：1、居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。2、設立居住權(quán)，當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（

2023-08-13

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拆遷評估
拆遷評估價格執(zhí)行力提高的實用方法

一、拆遷評估難，弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權(quán)威性《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第二十四條規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。第二十五條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。上述規(guī)定明確了拆遷補償方式、補償依據(jù)和補償標準，強調(diào)了拆遷評估在拆遷安置補償過程中的核心地位及其權(quán)威作用。但在目前拆遷難的環(huán)境條件下，拆遷評估難成為拆遷難的孿生體，面臨著諸多的困難和問題，致使評估價格在實施拆遷補償中，難以體現(xiàn)其作為補償依據(jù)的權(quán)威性。主要體現(xiàn)在以下方面：一是進場難。由于一些拆遷住戶對拆遷工作的抵觸和阻撓，有的拆遷項目一開始就面臨動遷難問題。動遷會秩序混亂、難以維持，以致無法順利進行

2023-07-02

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征收農(nóng)村集體土地補償價格評估方法有哪些

農(nóng)用地補償評估農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進行評估。農(nóng)用地評估可以按照《農(nóng)用地估價規(guī)程》進行，主要評估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達的地方，還可以選用市場比較法。對于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法;對于待開發(fā)的，可以選用剩余法;已完成了農(nóng)用地分等定級工作，制定了農(nóng)用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細說明。收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當?shù)耐恋剡€原率(貼現(xiàn)率)進行還原(貼現(xiàn))，從而估算出農(nóng)用地價格的方法?；竟綖椋篜=a/rP為土地價格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率(貼現(xiàn)率)農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價格來確定，也可以通過計算當?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物(主產(chǎn)品和副產(chǎn)品)前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用

2023-05-04

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繼承人
股權(quán)價格評估的三種方式是什么？

協(xié)商價格。協(xié)商價格是退出股東和其他股東談判的結(jié)果，如果雙方達成一致意見，則公司可以按照協(xié)商的價格收購股份。采用這種方式省時省力，但提出退出公司的股東往往處于劣勢，退股的股東可能會損失一部分利益。章程事先約定的價格或者計算方式。公司章程可以事先約定公司收購股份的價格，作為以后可能發(fā)生股份收購時的價格。由于公司的財產(chǎn)價值是隨時變動的，事先約定好的價格可能會高于股東提出退股時的實際價格，也可能會低于股東提出退股時的實際價格，有時可能會有比較大的偏差，在章程中事先約定好計算方法是比較靈活的做法。例如可以約定以股東提出退股時的公司賬面價值來計算收購價格，也可以將股東的原始出資予以退回，還可以約定由專門機構(gòu)構(gòu)進行評估。司法評估價格。當提出退股的股東與公司或者其他股東達不成一致意見時，訴訟就會成為最后的選擇。在訴訟過程當中，股東可以向人民法院提出司法評估的申請，由法院委托專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估，為了保證

2023-03-17

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二手房價格評估的影響因素有哪些

1、地理位置房子的價格因其位置而異。交通便利，靠近市中心位置自然價格高；2、市場行情房屋評估價受市場影響比較大，一般情況下，如果某地區(qū)房價持續(xù)上漲，銀行會根據(jù)市場情況，調(diào)整每平米房價的上限，達到與市場價格相協(xié)調(diào)的目的。3、前景規(guī)劃城市未來的發(fā)展影響著房價的走向，也影響著銀行對房屋價值的評估；4、消費者心理學購買者的偏好和交易心態(tài)對二手房的估價也有一定的影響。如果購買者普遍偏愛某一地區(qū)的房屋，或者有更多的人渴望購買某一地區(qū)的房屋，那么這些房屋的估價在供求關(guān)系的影響下也會有一定的上漲。一、二手房評估要多久1、在線房產(chǎn)評估需要多長時間：3秒以世聯(lián)評估的線上平臺小資家為例，二手房評估價格查詢只需要3秒。如果需要簡單的評估報告—詢價單，也可以在線購買然后快遞過來，大概3－5天內(nèi)會送達。不過這種簡單的詢價單的作用主要在于理清對房價的爭議。2、公積金貸款的房產(chǎn)評估需要多長時間：5－7天貸款買房也分公積金

2023-02-26

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取得海域使用申請經(jīng)依法批準，獲取海域使用權(quán)證書。2通過招標或者拍賣的方式取得并領(lǐng)取海域使用權(quán)證書。相關(guān)權(quán)利海域使用權(quán)人依法使用海域并獲得收益的權(quán)利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。海域使用權(quán)人有依法保護和合理使用海域的義務;海域使用權(quán)人對不妨害其依法使用海域的非排他性用海活動，不得阻撓。相關(guān)義務海域使用權(quán)人在使用海域期間，未經(jīng)依法批準，不得從事海洋基礎(chǔ)測繪。海域使用權(quán)人發(fā)現(xiàn)所使用海域的自然資源和自然條件發(fā)生重大變化時，應當及時報告海洋行政主管部門。使用期限海域使用權(quán)最高期限，按照下列用途確定：(一)養(yǎng)殖用海十五年;(二)拆船用海二十年;(三)旅游、娛樂用海二十五年;(四)鹽業(yè)、礦業(yè)用海三十年;(五)公益事業(yè)用海四十年;(六)港口、修造船廠等建設工程用海五十年。海域使用權(quán)期限屆滿，海域使用權(quán)人需要繼續(xù)使用海域的，應當至遲于期限屆滿前二個月向原批準用海的人民政府申請續(xù)期。除根據(jù)公共利益或者國

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商標權(quán)評估方法有哪些，評估程序是怎么的在商標權(quán)評估中，經(jīng)常使用的方法（原則）有三種：1．重置成本法，即在現(xiàn)有的技術(shù)和市場條件下，重新開發(fā)一個同樣價值的商標所需的投入作為商標權(quán)評估價值的一種方法。它需要把商標權(quán)主體的有關(guān)廣告宣傳、售前售后服務附加值、有關(guān)的公益救濟性捐贈等累加起來作為商標權(quán)的評估值。但是這種方法，其實是不符合商標權(quán)的準則的，商標權(quán)具有專有性，這種方法無形的破壞了商標權(quán)的專有性。2．收益現(xiàn)值法，即以特定商標在有效期內(nèi)的預期收益作為商標權(quán)的評估值。根據(jù)我國商標法的規(guī)定，注冊商標的有效期為10年，期滿可以續(xù)展，續(xù)展沒有次數(shù)的限制。即商標權(quán)人只要遵守法律規(guī)定，可以永遠擁有商標權(quán)。收益現(xiàn)值法的評估，只在注冊商標的有效期內(nèi)進行評定，有其一定的局限性。沒有反映出該商標連續(xù)使用、注冊的實際情況。3．市場比較法，即通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與被評估商標相同或相似的商標作為比較對象，分析比較對

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